Den statliga hyreskommissionen har haft i uppdrag att kartlägga hur bostädernas läge och kvalitet beaktas i hyressättningen och föreslå åtgärder om dessa faktorer inte beaktas i tillräcklig utsträckning. Idag överlämnade den sitt betänkande Läge och kvalitet i hyressättningen till justitieminister Morgan Johansson.

Speglar inte bostadskonsumenternas värderingar

Kommissionens övergripande slutsats är att hyresstrukturerna på många orter inte avspeglar boendekonsumenternas värderingar i tillräcklig grad. Framför allt vad gäller det geografiska lägets påverkan på hyresnivåerna. Det finns tydliga skillnader i allmänhetens betalningsvilja för hyreslägenheter belägna i olika geografiska lägen.

I landsbygdskommuner värderas centrala lägen generellt något lägre än motsvarande värdering i mindre och större städer. I mindre och större städer visar kommissionens studie en större spridning i betalningsvilja mellan olika lägen. I storstadsområdena finns tydliga skillnader i hur allmänheten värderar lägen i olika stadsdelar.

Kommissionens kartläggning av allmänhetens värderingar och betalningsvilja för olika kvaliteter skiljer sig åt beroende på hushållets inkomstnivå, bostadsmarknaden på orten, nuvarande boendeform, geografi, ålder, kön och mellan individer.

Kommissionens slutsats från kartläggningen är att en hyressättning som är relevant utifrån hyresgästernas värderingar av kvalitet bör utgå från betalningsviljan för den specifika orten. Det kan även innebära olika prisbilder för bostäder med olika kvaliteter i olika lägen på orten.

Ansvaret för hyressättningen

Kommissionen erinrar om att regeringen vid den senaste större justeringen i bruksvärdessystemet 2011 betonade att frågan om vilken betydelse det geografiska läget och andra bruksvärdefaktorer bör ha vid fastställande av skälig hyra, inte bör anges i lag utan hanteras av hyresmarknadens parter. I de kollektiva förhandlingarna har parterna stora möjligheter att göra sådana justeringar av hyresstrukturerna.

Kommissionens bedömning är att hyresmarknadens parter på flera håll inte har levt upp till detta. På många orter pågår ett arbete med att se över hyresstrukturerna, men som visat sig snårigt och där parternas skilda uppfattningar om vad arbetet syftar till gjort det svårt att nå fram.

– Sveriges Allmännytta har ett kongressbeslut om att vi ska verka för att arbetet med en systematisk hyressättning intensifieras med målsättningen att hela landet år 2025 ska ha en hyressättning som motsvarar hyresgästernas värderingar. På flera orter har man kommit en bra bit på väg, men kommissionens undersökningar visar att en hel del återstår att göra, säger Jörgen Mark-Nielsen.

Fem lagändringar föreslås

Kommissionen föreslår fem lagändringar; i hyreslagen, hyresförhandlingslagen och lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.

– Lagändringarna riskerar att skapa nya problem genom att bruksvärdessystemet tillämpas på att annat sätt än vad det är tänkt. Syftet med att hyresnämnden vid en tvist ska fastställa skäligt hyresbelopp är att värna hyresgästens besittningsskydd. Det ska ske genom en hyresspärr som kopplas till vad andra hyresgäster betalar i hyra för lägenheter som har ett likvärdigt bruksvärde. Det är alltså inte prövningslägenhetens bruksvärde i sig som ska avgöra vilket hyresbelopp som är skäligt, utan vad andra hyresgäster betalar i hyra, säger Jörgen Mark-Nielsen.

– Flera av lagförslagen är närmast identiska med dem som lades fram av utredningen om allmännyttans villkor 2008 och som den dåvarande regeringen helt förkastade efter remissrundan. De har inte blivit mer relevanta idag, fortsätter Jörgen Mark-Nielsen.

Verktyg och incitament för parterna

Enligt utredningsdirektivet kan kommissionens förslag ta sikte på att ge parterna verktyg och incitament att anpassa hyressättningen så att hyresgästernas värderingar i fråga om läge och kvalitet får ett större genomslag. Kommissionen har dock ett brett mandat att överväga statliga åtgärder som bedöms nödvändiga.

– Kommissionen har onekligen haft ett svårt uppdrag. Hur ska man förmå de lokala parter som hittills inte fullt tagit ansvar för att hyressättningen ska motsvara boendekonsumenternas värderingar att göra det, utan att ingripa i de fria förhandlingarna, undrar Jörgen Mark-Nielsen.

– Tyvärr har kommissionen inte presenterat några nya verktyg och det är inte heller troligt att de föreslagna lagändringarna skulle ge de lokala parterna incitament att förbättra hyressättningen. Kollektiva hyresförhandlingar förs för omkring en och en halv miljon hyresbostäder, men det är ytterst få tvister om lägenhetshyror som prövas av hyresnämnderna. Ett begränsat antal beslut om skäligt hyresbelopp i tvister mellan hyresvärdar och enskilda hyresgäster kommer inte att påverka de lokala parterna på önskat sätt. ”Exemplets makt” fungerar inte som incitament, säger Jörgen Mark-Nielsen.

De lokala parternas ansvar

Kommissionen skriver att den rådande uppfattningen är att hyresmarknadens parter har ett stort ansvar för hur hyresstrukturerna ser ut på olika orter. Man framhåller också att om den uppfattningen ska kvarstå så bör de lokala parterna på flera orter intensifiera arbetet med att anpassa hyresstrukturerna så att hyresgästernas värderingar av boendekvaliteter återspeglas bättre i hyrorna.

– Jag delar helt kommissionens bedömning. Parterna har ett stort ansvar och måste ta detta. Under 10-talet har utvecklingen inte varit så bra som förhoppningen var när ändringarna i hyreslagen trädde i kraft 2011. Situationen är dock inte nattsvart. Systematisk hyressättning har förverkligats för allmännyttan på omkring 40 orter i landet och arbete pågår på ännu fler platser. Men på vissa orter har arbetet gått trögt, säger Jörgen Mark-Nielsen.

I betänkandet redovisar kommissionen sina reflektioner utifrån möten med lokala parter och vilka svårigheter som dessa lyfter. Där framhålls problem som krav på nollsummespel, krav på omfattande arbetsinsatser, bristande samsyn och konflikter kring de årliga hyresförhandlingarna. Det handlar alltså om problem som inte blir lösta genom ändringar i hyreslagen.

– Något som kan underlätta en hyressättning som bättre än idag motsvarar hyresgästernas värderingar är offentlig tillgång till uppgifter om bostädernas hyror, lägen och kvalitéer. Utredningen om fri hyressättning vid nyproduktion har föreslagit att uppgifter om hyra och vad som ingår i den ska in i lägenhetsregistret och vara tillgängliga för allmänheten. Det är mycket positivt att kommissionen ställt sig bakom detta förslag med tillägget att hyresuppgifterna i lägenhetsregistret bör omfatta alla typer av hyreslägenheter, säger Jörgen Mark-Nielsen.

Trepartsöverläggningar behövs

Kommissionen skriver att trepartsöverläggningar – mellan Sveriges Allmännytta, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen – bör ske för hur arbetet ska läggas upp de kommande åren.

– Jag instämmer i detta och konstaterar att trepartsöverläggningar om systematisk hyressättning nu pågår med ambitionen att nå verkliga resultat. I kommissionens redovisning av sina möten med lokala parter framgår det att det finns flera svårigheter men också goda exempel som andra kan lära av.

– Och vem är det som ska avgöra vad som är ett tillräckligt genomslag för läge och kvalitet i hyran? Som jag ser det måste det vara parterna på den lokala marknaden, inte en statlig myndighet, avslutar Jörgen Mark-Nielsen.

Sammanfattning av kommissionens förslag

Nedan presenteras förslagen i korthet och kommenteras av Jörgen Mark-Nielsen, samhällspolitisk chef på Sveriges Allmännytta.

Bruksvärdet lyfts fram i lagtexten

Kommissionens förslag: Ett förtydligande införs i hyreslagen som innebär att hyran ska fastställas till skäligt belopp med hänsyn till lägenhetens bruksvärde.

– Detta förslag är enligt kommissionen inte tänkt att innebära någon skillnad vad gäller den rättsliga prövningen jämfört med idag. Syftet sägs i stället vara att förtydliga. Min bedömning är att det saknas behov av ett förtydligande, bestämmelsens innebörd är väl känd. Dent finns en risk att tillägget uppfattats som att hyresnämnden ska göra en egen värdering av bruksvärdet i pengar, i stället för att utgå från vad andra hyresgäster betalar i hyra för en lägenhet med liknande bruksvärde.

Bruksvärdet ska spegla hyresgästvärderingar

Kommissionens förslag: Ett tillägg införs hyreslagen vilket syftar till att lyfta fram att lägenhetens bruksvärde ska spegla sådana särskilda faktorer i boendet som hyresgäster i allmänhet sätter ett stort värde på.

– Även detta tillägg sägs vara ett förtydligande av vad som redan gäller och frågan är då varför tillägget behövs. Förslaget innebär emellertid att vissa bruksvärdesfaktorer i kommande propositionstext lyfts fram som särskilt viktiga. Men bruksvärdesfaktorer kan minska eller öka i betydelse – till följd av värderingsförändringar hos boendekonsumenter, teknisk utveckling och av andra orsaker. När bestämmelsen tillkom valde man därför att inte utpeka vissa bruksvärdesfaktorer som viktigare än andra, utan att beskriva dem genom en exemplifierande men inte uttömmande uppräkning. Detta ger hyresnämnderna ett viktigt handlingsutrymme när det gäller jämförelser.

Undantag från direkt jämförelse

Kommissionens förslag: Kollektivt förhandlade hyror ska alltjämt vara hyresnormerande, men det införs en möjlighet att göra undantag från sådana hyror som avviker från en rimlig bedömning av lägenheternas bruksvärde.

– Det måste självklart finnas en möjlighet att utesluta jämförelselägenheter som har en hyra som uppenbart avviker från en rimlig tolkning av bruksvärdet – såväl nedåt som uppåt. Enligt rättspraxis är det möjligt att idag utesluta sådana lägenheter. Syftet med förslaget är att göra det möjligt att, i större mån än idag, utesluta kollektivt förhandlade hyror som inte speglar rimliga bruksvärden från prövningen. Kommissionen har dock inte visat på att hyresnämnder har tvingats hålla nere hyrorna för att de inte kunnat utesluta vissa lägenheter med kollektivt förhandlad hyra. Det bör här poängteras att vid jämförelseprövning så är det den högsta etablerade hyresnivån som är utgångspunkten för vad som är en skälig hyra.

Medling i hyresnämnd

Kommissionens förslag: En ny bestämmelse införs i hyresförhandlingslagen i syfte att ge lagstöd åt sådan informell medling som idag förekommer i hyresnämnden mellan förhandlingsordningens parter.

– Ett förslag på ett oberoende skiljeförfarande för de årliga hyresförhandlingarna om justering av hyresnivån, vilket bygger på att hyresnämnden utser en särskild skiljeman och som inkluderar möjlighet till medling, har utarbetats av hovrättsrådet Jan Josefsson på uppdrag av Justitiedepartementet. Om detta förslag genomförs så behövs det inte någon ny bestämmelse i hyresförhandlingslagen om hyresnämndens medling. Förslaget synes heller inte ha någon koppling till syftet att ge läge och kvalitet större genomslag i hyressättningen.

Motivering av hyresnämndens beslut

Kommissionens förslag: Hyresnämndens skyldighet att motivera sina beslut förtydligas. Skälen bör utformas så att det framgår hur hyresnämnden bedömt lägenhetens bruksvärde.

– Det finns redan en bestämmelse i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder som säger att när nämnden avgör ett ärende ska det av beslutet framgå vilka skäl som ligger till grund för beslutet, om det går någon part emot och att detsamma gäller andra beslut om det behövs. Om en kompletterande bestämmelse ändå ska införas bör den omformuleras så att det framgår att hur hyresnämnden har bedömt det skäliga hyresbeloppet. Det är ju inte bruksvärdet som hyresnämnden ska besluta om, utan vilket belopp som utgör en skälig hyra för prövningslägenheten.

Om Hyreskommissionen

I januariavtalet kom Socialdemokraterna, Miljöpartiet, Centerpartiet och Liberalerna överens om att hyreslägenheternas kvalitet och läge bör få ett större genomslag i hyressättningen. En kommission fick därför i uppdrag att

  • kartlägga och analysera hur bostädernas läge och kvalitet beaktas relativt andra faktorer i hyressättningen och
  • föreslå lämpliga åtgärder från statens sida i de fall (på de orterna) kommissionen konstaterar att lägesfaktorn och lägenheternas kvalitet inte beaktas i tillräcklig utsträckning.

Kommissionen har bestått av Sophia Mattsson-Linnala, ordförande, analyschefen Tor Borg och hyresrådet Carl Olof Nilsson Öhrnell.