Sök Laddar Meny Meny - tunn Öppna Stäng Rensa Asset 25 Asset 26 Asset 27 Asset 28 Asset 29 Asset 30 Asset 31 Asset 32 Asset 33 Asset 34 Asset 35 Asset 36 Asset 37 Asset 38 Asset 39 Asset 40 Asset 41 Asset 42 Asset 43 Asset 44 Asset 45 Asset 46 Asset 47 Asset 48 Asset 49 Asset 50 Asset 51 Asset 52 Asset 53 Asset 54 Asset 55 Asset 56 Asset 57 Asset 58 Asset 59 Asset 60 Asset 61 Asset 62 Asset 63 Asset 64 Asset 65 Asset 66 Asset 67 Asset 68 Asset 69 Asset 70 Asset 71 Asset 72 Asset 73 Asset 74 Asset 75 Asset 76 Asset 77 Asset 7 Asset 5 Asset 6 Asset 4 Asset 8 Asset 19 Asset 2 Asset 23 Asset 20 Asset 18 Asset 11 Asset 22 Asset 21 Asset 13 Asset 12 Asset 1 Asset 17 Asset 15 Asset 14 Asset 16 Asset 9
Logga in
Ange den e-postadress som du använde när du registrerade dig.
Logga in
Glömt lösenord? Skapa konto
Glömt lösenord
Ange den e-postadress och lösenord som du använde när du registrerade dig. Kommer du inte ihåg ditt lösenord kan du använda länken nedan för glömt lösenord.
Återställ Avbryt
Sveriges Allmännytta Sveriges Allmännytta
Sveriges Allmännytta
  • Medlemsverktyg
  • Press
  • Karriär
  • Konsulttjänster
  • Kontakt
  • In English
  • Logga in
  • Registrera
  • Hem
  • Nyheter
  • Opinion
  • Medlem
  • Akademi
  • Webbshop
  • Nätverk
  • Allmännyttan
  • Om
Boende
Digitalisering
Ekonomi & finans
Energi
Förvaltning & drift
Hyressättning
Hållbarhet
Integration
Juridik
Klimatinitiativet
Kommunikation
Kompetens & personal
Lokaler
Miljö
Mobilitet
Nyproduktion
Renovering
Styrelseledamot
Medlemsinformation
Utbildningar
Konferenser
Digitala kurser
Företagsförlagda kurser
Seminarier
Allmännyttans traineeprogram
  1. Start
  2. Medlem
  3. Ekonomi & finans
  4. Kalkyl & värdering
  5. Värdering och investering
  • Start
  • Medlem
  • Ekonomi & finans
  • Kalkyl & värdering
  • Värdering och investering

Värdering och investering

Vilka värderingsmetoder finns och vilka värderingsbegrepp är bra att känna till? Här får du orientering i ämnet. Som medlem hos Sveriges Allmännytta kan du få hjälp med din fastighetsvärdering av ett externt värderingsföretag.

Ekonomi & finans
  • Redovisning
    • FastBAS
    • Komponentredovisning
    • Kommunal bokföring och redovisning
  • Skatter
    • Fastighetsavgift och -skatt
      • Fastighetstaxering 2022
    • Inkomstskatt
    • Moms
    • Energiskatt
      • Förslag om skattebefrielse på solel
      • Energiskatt – Frågor & Svar
      • Moms – Frågor & Svar
    • Statslåneränta
  • Finansiering
  • Kalkyl & värdering
    • Finansiell simulering
    • Värdering och investering
    • Avkastningskrav
  • Bidrag & subventioner
    • Investeringsstöd för hyresbostäder
    • Investeringsstöd till bostäder för äldre
    • Övriga subventioner
    • EU-finansiering
      • Introduktion till EU-projekt och program
      • Strukturfondsprogram
      • Sektorsprogram
  • Statistik
  • Ekonominytt

Värdebegrepp

Flera begrepp används för att ange en fastighets värde, bland annat marknadsvärde, avkastningsvärde, taxeringsvärde och bokfört värde.

  • Marknadsvärde är det pris som den sannolikt skulle betinga på den öppna marknaden.
  • Avkastningsvärdet får man genom att en tänkt ägares avkastningskrav används för att diskontera framtida kassaflöden (driftnetton).
  • Taxeringsvärdet skall motsvara 75 procent av marknadsvärdet per en värdetidpunkt som ligger ungefär två år tillbaka i tiden.
  • Bokfört värde är det värde en fastighet tas upp till i den egna balansräkningen och kan avvika mycket kraftigt från såväl marknads- som taxeringsvärde.

Värderingsmetoder

De vanligaste metoderna för att komma fram till ett marknadsvärde är ortspris- eller kassaflödesmetoden.

Ortsprisvärdering

Vid en ortsprisvärdering plockas ett jämförelsematerial över genomförda köp av samma fastighetstyp fram. Den tidsmässiga och geografiska avgränsningen kan göras mer eller mindre snäv beroende på antalet genomförda köp. Köpeskillingarna relateras till respektive fastighets taxeringsvärde eller yta, för att erhålla så kallade köpeskillingskoefficienter och kvadratmeterpriser.

Utifrån dessa kvoter görs sedan en bedömning av vad som kan anses vara en rimlig nivå för den marknad som värderingsobjektet befinner sig på, och appliceras på det egna objektets taxeringsvärde eller yta för att erhålla ett individuellt skattat marknadsvärde. Dessutom görs en en rimlighetsbedömning utifrån fastighetens skick och standard, samt påverkansfaktorer i omvärlden.

Kassaflödesvärdering

Vid en kassaflödesvärdering specificeras de framtida in- och utbetalningar som fastigheten bedöms generera. De inbetalningar som en fastighet brukar generera är hyresintäkter för bostäder, lokaler samt garage, och de utbetalningar den genererar är drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. När det ska göras en skattning av marknadsvärdet är det viktigt att in- och utbetalningarna för en ”normal” fastighetsägare ställs upp. Differensen mellan in- och utbetalningarna kallas då för ett ”normaliserat driftnetto”.

För de första åren, ofta tio år, görs en så noggrann bedömning av driftnettona som möjligt, eftersom specifika underhållsinsatser kan få stor betydelse för värdet. Vid kalkylperiodens slut beräknas ett restvärde. Detta görs vanligtvis genom att driftnettot för år 11 ”evighetskapitaliseras”, det vill säga divideras med ett direktavkastningskrav.

För att beräkna fastighetens värde diskonteras (nuvärdesberäknas) de framtida driftnettona och det bedömda restvärdet med en kalkylränta. Om det är ett marknadsvärde som söks bör kalkylränta och direktavkastningskrav som används för restvärdesbedömningen utgå från de nivåer som råder på marknaden. När det bedöms motiverat kan dock kalkylränta och direktavkastningskrav justeras baserat på en analys av fastighetens specifika förutsättningar och lokala förhållanden. Används istället egna avkastningskrav får man ett så kallat individuellt avkastningsvärde.

Värderingsstöd

Information kring genomförda köp och direktavkastningskrav finns att få genom flera system på marknaden. Under Länkar och dokument nedan finns ett antal företag som Sveriges Allmännytta har ramavtal med.

Investeringskalkyl

En investeringskalkyl innebär att man gör en värdering av antagna framtida kassaflöden i enlighet med ovanstående beskrivning. Det värde man får fram jämförs sedan med den beräknade investeringsutgiften. Om nettot blir negativt, givet de antaganden som gjorts, är det en indikation på att det kan uppstå ett nedskrivningsbehov och/eller att investeringen kanske inte bör genomföras. Oavsett vad kalkylen visar är det viktigt att göra känslighetsanalyser genom att variera de olika antaganden som görs i kalkylen.
Under Länkar och dokument nedan finns en enkel investeringskalkyl i excelformat som går att ladda ner och vid behov anpassa till egna förutsättningar.

Ramavtal med Värderingsdata

Vilka genomsnittliga hyresnivåer bör man räkna med för nybyggda bostäder i olika delar av landet? Vilket direktavkastningskrav åsätter marknaden för just vår kommun?  Hur skulle en schablonmässig värdering av vårt projekt se ut – och hur överensstämmer den med vår egen kalkyl?

Dessa och fler frågor kan du få svar på genom värderingsdatatjänsten VD Pro. Sveriges Allmännytta har tecknat ett ramavtal om tillgång till den tjänsten med Värderingsdata AB.

Du som medlem hos oss kan nu till förmånligare pris teckna avtal som ger möjlighet att ta ut marknadsdata för hela landet och göra marknads- och värderingsanalyser genom tjänsten VD Pro. Här kan du läsa mer och få veta hur du tecknar avtal.

Hitta värderings- och fastighetsrådgivningsföretag och ta del av ramavtal

Nedan hittar du aktörer som arbetar med fastighetsvärdering, rådgivning och ramavtal som är exklusiva för dig som medlem i Sveriges Allmännytta. Ramavtalen nedan kan endast användas av medlemsföretag som har möjlighet att göra en direktupphandling enligt reglerna i  LOU.

Tänk på att det kan vara bra att stämma av med andra värderingsföretag för att se om ni kan få ett bättre pris. Notera också att innehållet i avtalen är konfidentiell information.

Information för medlemmar, inloggning krävs

Alla medarbetare och förtroendevalda i Sveriges Allmännyttas medlemsföretag kan skapa konto på sverigesallmannytta.se. Som inloggad på ditt konto kommer du åt information och verktyg som av olika skäl är förebhållen Sveriges Allmännyttas medlemmar.
Logga in
Skapa konto
Vilka företag är medlemmar i Sveriges Allmännytta?

Som medlem i Sveriges Allmännytta får du och ditt företag:

  • Stöd och service i det dagliga arbetet genom rådgivning, konsultstöd, utbildningar, nätverk, trycksaker och information.
  • Goda arbetsförutsättningar genom Sveriges Allmännyttas nationella och internationella omvärldsbevakning, påverkansarbete och branschsamarbeten.
Dela:

Kontakt hos Sveriges Allmännytta

placeholder+image
Thorbjörn Nilsen
Expert fastighetsekonomi, Ekonomi & Juridik
Thorbjörn Nilsen är expert inom fastighetsekonomi.
thorbjorn.nilsen@sverigesallmannytta.se
08-406 55 11

Goda exempel från Allmännyttan

Kombohusen passade perfekt för Tierp

Relaterade utbildningar

Se alla utbildningar

Investeringskalkylering Grund

Kursen riktar sig till dig som ska ta fram beslutsunderlag eller ska bedöma beslutsunderlag som andra har upprättat. Du får en grundläggande kunskap och förståelse för de ekonomiska konsekvenserna...
Ekonomi & finans
Stockholm, 10 maj

Fastighetsmoms

Momsreglerna för fastigheter är krångliga. Här får du en bred orientering inom området redovisning av fastighetsmoms. Kursen har både ett teoretiskt fokus och ett praktiskt fokus, vi varvar med en...
Ekonomi & finans
Flera tillfällen
Se alla utbildningar

Relaterade trycksaker

Hem för miljoner – upprustning av rekordårens bostäder

Rapporten Hem för miljoner är en ny version av rapporten med samma namn som utg...
Ekonomi & finans, Förvaltning & drift
Tryckår: 2017 | 16 sidor
100 / 200 kr
100 / 200 kr
Lägg till

Handledning för systematisk hyressättning

Detta är en handledning till er som är på väg att införa systematisk hyressättni...
Ekonomi & finans, Hyressättning
Tryckår: 2016 | 32 sidor
100 / 200 kr
100 / 200 kr
Lägg till
Få senaste nytt direkt i din inkorg
Här kan du välja att prenumerera på våra olika nyhetsbrev och utskick. Nyheter från Sveriges Allmännytta, Allmännyttan Akademi, Allmännyttans Klimatinitiativ och för dig som är medlem finns även nyhetsbrev inom olika ämnen.
Tack för visat intresse
Vi har registrerat din prenumeration på Sveriges Allmännyttas nyhetsbrev inom {{successText}}
{{displayText}} {{selectedNewsletters.length}}
{{newsletter.name}}
FÖR MEDLEMMAR Logga in
{{newsletter.name}}
Logga in för att prenumerera

Kontakt

Sveriges Allmännytta

08-406 55 00
info@sverigesallmannytta.se

Sociala medier

  • Facebook
  • LinkedIn
  • Twitter
  • Youtube

Genvägar

  • Allmännyttan Akademi
  • Webbshop
  • Opinion
  • Press
  • Cookie-inställningar
  • Hem
  • Nyheter
  • Opinion +
    • Alla ämnen +
      • En bostadspolitik för alla +
        • Förturer i allmännyttan – fördjupning
        • Vräkningsförebyggande arbete – fördjupning
      • Öka bostadsbyggandet
      • Balanserade ekonomiska villkor behövs
      • Hyressättning som fungerar
    • Allmännyttan kommenterar
    • Remissyttrande
    • Allmännyttan 2030
    • Goda exempel på samhällsnytta
    • Allmännyttans arena +
      • Allmännyttans arena i Almedalen 2022
    • Forskning
    • EU-kommentarer
    • Internationellt
  • Medlem +
    • Boende
    • Digitalisering
    • Ekonomi & finans +
      • Investeringsstöd för hyresbostäder
      • Finansiell simulering
      • Marknads- och värderingsanalys Datscha
      • Marknads- och värderingsanalys VD Pro
      • Kalkylstöd ränteavdragsberäkning
      • Konsulttjänster
    • Energi +
      • Energiskatt
    • Förvaltning & drift +
      • AFF Avtalssystem
      • Rena hus – en digital städkurs
      • Konsulttjänster
    • Hyressättning +
      • Konsulttjänster
    • Hållbarhet
    • Integration +
      • Konsulttjänster
    • Juridik
    • Klimatinitiativet +
      • Ramavtal Klimat- och energikonsulter
      • Effektmätetal
    • Kommunikation +
      • Ordlistan
      • Parlören
      • Pressbevakning
    • Kompetens & personal +
      • Konsulttjänster
    • Lokaler
    • Miljö
    • Mobilitet
    • Nyproduktion
    • Renovering
    • Styrelseledamot
    • Medlemsinformation +
      • Medlemsregister
  • Akademi
  • Webbshop
  • Nätverk
  • Allmännyttan
  • Om +
    • Allmännyttans traineeprogram
    • Medlemsregister
  • Konsulttjänster
  • Registrera dig
  • Logga in
  • Medlemsverktyg
  • Press
  • Karriär
  • Kontakt
Tre tecknade figurer mot orange bakgrund

Nätverk hos oss

Söker du andra med samma roll som du att nätverka med, för bollplank och erfarenhetsutbyte? Här hittar du våra nätverk med kontaktpersoner.
Nätverk
En stad gjord av papp med hus, träd, gator och en polisbil

Vilka frågor driver vi?

Hur ställer sig Sveriges Allmännytta i olika frågor? Ställningstaganden, rapporter, remisser och mera inom aktuella områden.
Opinion

Lediga tjänster

Arbeta i allmännyttan? Här hittar du de tjänster som annonseras ut just nu hos våra medlemsföretag.
Lediga tjänster

Prenumerera på nyhetsbrev

Som prenumerant får du allmännyttiga nyheter, information och tips från oss och våra medlemsbolag.
Nyhetsbrev