Regeringen moderniserar reglerna för att bättre möta behovet av företagsbostäder, personalbostäder och delningsboenden (så kallade coliving-lösningar). De ändamål som blockhyra används till i dag kommer även fortsättningsvis att omfattas av reglerna.

Enligt dagens regler ska hyresnämnden godkänna avtalsvillkoren vid blockuthyrning. Med de nya reglerna flyttas fokus i stället till syftet med upplåtelsen. Hyresnämnden ska ge tillstånd för ett visst ändamål med blockhyresavtalet.

– Det ger större flexibilitet i hur avtalen kan utformas och innebär samtidigt ett större ansvar för parterna i blockhyresavtalet. Till skillnad från tidigare blir det också möjligt att avtala bort det direkta besittningsskyddet vid blockhyra och fullt ut tillämpa lokalhyresreglerna om parterna vill det, säger Maria Österlind.

Förändringarna innebär även att villkor kan ändras under pågående hyresförhållande utan att nytt tillstånd behöver sökas. Det blir också möjligt att återlämna lägenheter under samma hyresförhållande, så länge blockhyresavtalet omfattar minst tre bostadslägenheter.

– För allmännyttiga bostadsföretag är detta särskilt relevant eftersom blockhyra ofta används för sociala kontrakt, genomgångsbostäder och andra kommunala behov, säger Maria Österlind.

Ska motverka missbruk

Om det finns särskilda skäl mot att bevilja tillstånd till blockhyra ska hyresnämnden avslå ansökan. Syftet är att motverka att blockhyra används av oseriösa aktörer.

Vid prövningen får hyresnämnden möjlighet att hämta in yttranden från organisationer med relevant kunskap i frågan.

Bulvanregeln ska inte gälla vid blockhyra

Lägenheter som omfattas av blockhyra mellan fastighetsägaren och upplåtaren ska undantas från den så kallade bulvanregeln i 7 kap. 31 § jordabalken.

För att undantaget ska gälla krävs att andrahandsupplåtelsen sker i enlighet med det ändamål som anges i hyresnämndens tillstånd till blockhyra eller, om tillstånd inte krävs, i blockhyresavtalet.

Det krävs också att fastighetsägaren har gjort det som rimligen kan krävas för att förhindra upplåtelser som strider mot avtalet.

Avstå från besittningsskydd

Med de nya reglerna kan hyresvärd och hyresgäst komma överens om att avstå från besittningsskydd utan hyresnämndens godkännande, om lägenheten tidigare upplåtits med blockhyra.

Överenskommelsen får gälla i högst ett år och ska avse upplåtelse av en företagsbostad.

Utökad avtalsfrihet om hyran

Hyresvärd och hyresgäst kan avtala om en anpassad hyra om lägenheten tidigare upplåtits med blockhyra.

Överenskommelsen ska skrivas i en särskild handling som undertecknas av båda parter. Vid en tvist om hyran ska hyresnämnden fastställa hyran enligt särskilda regler om anpassad hyra.

Det blir också möjligt att avtala bort förhandlingsklausulen för lägenheterna i blockhyresavtalet redan vid avtalets ingående. Idag är det möjligt först efter tre månaders hyresförhållande.

Processuella förändringar

Utöver de materiella reglerna föreslås även vissa processuella förändringar.

Bland annat införs krav på prövningstillstånd i vissa mål om återbetalning av hyra för att effektivisera domstolsprocessen. Ersättningen till hyresförmedlare föreslås också höjas och knytas till prisbasbeloppet.

De nya reglerna träder i kraft den 1 juli 2026.