De allmännyttiga bostadsbolagen ägnar sig förstås främst åt att hyra ut bostäder. Men en femtedel av allmännyttans fastighetsbestånd består av lokaler, med verksamheter som skolor, förskolor, idrottshallar, kontor, butiker och restauranger.

Är det enklare att hyra ut lokaler än bostäder?

– Med tanke på bostadsbristen i stora delar av landet skulle man kanske kunna säga att det är betydligt enklare att hyra ut bostäder. I många fall är det inte särskilt svårt att hyra ut en lokal heller, men att göra det till rätt aktör och inte bara till första bästa spekulant, det är det som är svårt, säger Martin Ingvarson.

Finns det någon särskild årstidscykel som lokalförvaltare bör ha koll på?

– För butiksinnehavare är det såklart viktigt att följa med i handelns olika försäljningshöjdpunkter, till exempel kring jul och påsk, men det är också viktigt för lokalförvaltaren. Dels för att ha en förståelse för det affärsmässiga, med det handlar också om praktiska frågor, som att underlätta för hyresgästen genom att inte förlägga underhåll i lokalen under bästa försäljningsperioden.

Koll på avtalstider

Martin Ingvarson betonar att det också är viktigt att hålla koll på hyresavtalstiderna: vilka hyresavtal som ska sägas upp eller villkorsändras och när detta ska göras – de flesta avtal har nio månaders uppsägningstid.

– Om de flesta avtal löper till årsskiftet gäller det alltså att vara på tårna under kvartal 1.

Är det stor skillnad mellan att hyra ut en lokal och hyra ut en bostadslägenhet?

– Att arbeta med lokaler innebär att arbeta nära sina hyresgäster, att lära känna dem som personer men också deras förutsättningar och villkor för att driva sin verksamhet. Det gäller särskilt för kommersiella hyresgäster.

– Om man gör det ökar även förståelsen för området och det underlättar betydligt när det är dags att skaffa en ny hyresgäst till en lokal som blir tom.

Vid uthyrning av en bostad har uthyraren mycket kontakt med hyresgästen vid själva kontraktstecknandet och när det blir dags för tillträde – efter det har hyresgästen mest kontakt med fastighetsskötare och hantverkare.

Olika besittningsskydd

Finns det några viktiga juridiska skillnader mellan att skriva hyresavtal för lokaler och för bostäder?

– Ja. Det viktigaste för fastighetsägaren är att en bostadshyresgäst har ett direkt besittningsskydd medan en lokalhyresgäst bara har ett indirekt besittningsskydd.

Dessutom, påpekar Martin Ingvarson, finns det en del skillnader i sådant som hur uppsägningar går till, hur man gör överlåtelse med mera.

– Ett lokalhyresavtal är mer omfattande än ett bostadshyresavtal. Eller bör i alla fall vara det, säger han.

Sveriges Allmännyttas chefsjurist Lars Matton redogör mer kring juridiska detaljer och skillnader i avtalsförhållanden under kursen i lokalförvaltning den 27 april (se nedan).

Kan hamna i kläm

Uppskattningsvis hyrs omkring tre fjärdedelar av allmännyttans lokalyta ut till kommunal verksamhet.

Kan det uppstå problem eller känsliga kontroverser när kommunen är både ägare och hyresgäst?

– Allmännyttiga bolag som har lokaler som hyrs ut till kommunen hamnar ofta i kläm. Som hyresgäst vill kommunen självklart få så mycket som möjligt för så liten peng som möjligt, medan man som ägare till bolaget vill ha maximal utdelning på företagets verksamhet. Bolaget å sin sida har krav på att drivas affärsmässigt och med god avkastning, vilket givetvis öppnar för diskussioner.

Vanliga frågor som dyker upp i dessa diskussioner är vad som ska ingå i hyresavtalet, vem som sköter förvaltningen och vilken hyresnivå som är rimlig och/eller marknadsmässig.

Har du några tips på bra sätt att utforma ägardirektiv och hyresavtal när kommunen är hyresgäst hos sitt eget bostadsföretag?

– Utgångspunkten är att det allmännyttiga bolaget enligt lagen ska drivas ”enligt affärsmässiga principer”, vilket innebär att bolaget och dess hyresgäster inte ska ges några fördelar som gynnar dem ekonomiskt jämfört med privata konkurrenter. Ett sätt är att tydliggöra detta i ägardirektivet.

Exempel på olika modeller för hur samarbetet med kommunens verksamheter kan utformas och utvecklas ges under utbildningen i lokalförvaltning – se nedan: