Vad innebär den nya lagen om offentlig säljverksamhet (LOS) för ett allmännyttigt kommunalt bostadsbolag?

Den nya lagen om offentlig säljverksamhet (LOS) träder i kraft den 1 augusti 2026 och ersätter de nuvarande reglerna om konkurrensbegränsande offentlig säljverksamhet (KOS) i konkurrenslagen. Syftet är att stärka konkurrensen mellan offentliga och privata aktörer på marknader där båda är verksamma. Samtidigt får Konkurrensverket en betydligt starkare roll som tillsynsmyndighet, med möjlighet att själv fatta beslut om ingripanden och att besluta om marknadsstörningsavgift vid överträdelser.

För allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag är det viktigt att inledningsvis konstatera att LOS inte förändrar bolagets grundläggande uppdrag enligt lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag eller de kommunalrättsliga kompetensreglerna. Bostadsbolagen får även fortsättningsvis bedriva verksamhet som ryms inom den kommunala kompetensen och som har stöd i bolagets uppdrag. Det som förändras är framför allt den konkurrensrättsliga tillsynen.

Vilka verksamheter omfattas?

LOS omfattar så kallad säljverksamhet, det vill säga ekonomisk verksamhet där varor, tjänster eller andra nyttigheter tillhandahålls på en marknad. För ett kommunalt bostadsbolag eller stiftelse kan detta exempelvis omfatta:

• uthyrning av kommersiella lokaler,
• upplåtelse av parkeringsplatser,
• laddningstjänster för elfordon,
• försäljning av fastighetsrelaterade tjänster,
• tekniska, administrativa eller driftrelaterade tjänster som erbjuds externt.

Myndighetsutövning omfattas däremot inte av lagen.

Avgörande är inte att verksamheten bedrivs i kommunal regi utan att den sker på en marknad där privata aktörer också erbjuder motsvarande tjänster.

Kärnverksamheten påverkas normalt inte

Förarbetena till LOS betonar att kommunernas kärnuppgifter inte ska ifrågasättas genom den nya regleringen. Även bostadsförsörjningsansvaret och den verksamhet som är nära knuten till detta ska även fortsättningsvis kunna bedrivas.

Ett viktigt undantag i lagen innebär att verksamhet som följer av beslut av riksdag eller regering eller som annars är försvarbar från allmän synpunkt inte ska omfattas av förbudet mot offentlig säljverksamhet.

För bostadsbolag innebär detta att verksamheter som tydligt kan motiveras utifrån bostadsförsörjningsuppdraget ofta har en starkare ställning än verksamheter som huvudsakligen bedrivs på kommersiella grunder.

Egna hyresgäster och den egna förvaltningen

Risken för ingripanden är normalt mindre när en tjänst tillhandahålls som ett led i förvaltningen av det egna bostadsbeståndet.

Exempel på sådana verksamheter är:

• parkering som erbjuds de egna hyresgästerna,
• laddinfrastruktur som utgör en del av boendeerbjudandet,
• trygghets-, service- eller fastighetstjänster kopplade till det egna beståndet.

Sådana tjänster kan ofta motiveras som en naturlig del av bostadsförvaltningen och bostadsförsörjningsuppdraget.

Risken ökar däremot om samma verksamheter i större omfattning riktas till externa kunder eller bedrivs på marknader där privata aktörer redan erbjuder motsvarande tjänster.

Extern försäljning blir den centrala riskfrågan

Den praktiskt viktigaste frågan för många bostadsbolag blir därför:

Bedrivs verksamheten för att fullgöra bostadsuppdraget eller bedrivs den som försäljning på en konkurrensutsatt marknad?

Ju större andel av verksamheten som riktas till externa kunder, desto större anledning finns att analysera verksamheten ur ett LOS-perspektiv.

Skillnaden kan exempelvis vara betydande mellan laddning som huvudsakligen erbjuds de boende i fastigheten, och publik laddverksamhet som konkurrerar med kommersiella laddoperatörer.

Motsvarande resonemang kan tillämpas på parkering och olika fastighetsrelaterade tjänster.

Hur prövas en verksamhet och/eller ett förfarande?

Bedömningen om en verksamhet eller ett förfarande står i strid mot LOS sker i två steg.

I steg ett prövas om säljverksamheten eller förfarandet på ett otillbörligt sätt påverkar privata företags möjligheter att bedriva motsvarande verksamhet. Här bär Konkurrensverket bevisbördan. Tröskeln för vad Konkurrensverket behöver leda i bevis är emellertid betydligt lägre än vad som tidigare var fallet. Konkurrensverket behöver inte längre styrka att den offentliga säljverksamheten ger en mätbar effekt utan kan utgå från hur ett privat företag ”typiskt sett” skulle påverkas.

Om än att tröskeln är låg krävs det dock att Konkurrensverket ska kunna visa någon form av effekt för privata företags förutsättningar – här är det än så länge oklart var ribban kommer att ligga och är en av flera frågor som behöver bli föremål för vidare utredning och förhoppningsvis klarläggas genom kommande domstolspraxis.

I steg två prövas huruvida verksamheten (eller förfarandet) ändå kan anses försvarbart. Detta är fallet om verksamheten antingen är förenlig med ett beslut av riksdag eller regering och därmed kompetensenlig, dvs. bedrivs med lagligt stöd inom ramen för den kommunala kompetensen, eller om den i övrigt är försvarbar från allmän synpunkt. Den offentliga aktör som bedriver den offentliga säljverksamheten har bevisbördan för att verksamheten ryms inom den kommunala kompetensen och/eller är försvarbar från allmän synpunkt.

Den kommunala kompetensen är dynamisk och bygger på lokala bedömningar. Det är den offentliga aktören som ska kunna motivera varför just deras säljverksamhet är förenlig med LOS.

Konkurrensverkets fokus

LOS innebär inte att kommunala bostadsföretag förbjuds att erbjuda lokaler, parkering, laddning eller andra tjänster. Däremot får Konkurrensverket starkare verktyg att ingripa mot verksamhet som verket anser påverkar konkurrensen på ett otillbörligt sätt.

Fokus kommer sannolikt att ligga på situationer där offentliga aktörer använder fördelar som följer av det offentliga ägandet för att påverka konkurrensen. Det kan exempelvis handla om:

• underprissättning,
• korssubventionering mellan olika verksamheter,
• användning av kommunala resurser på villkor som privata aktörer inte har tillgång till,
• verksamhet på marknader där privata alternativ redan finns och fungerar väl.

När det gäller parkering och laddinfrastruktur är frågan särskilt aktuell eftersom Konkurrensverket under senare år har granskat kommunala aktörers roll på dessa marknader. Det innebär inte att verksamheten måste upphöra, men det ökar betydelsen av att kunna motivera varför den bedrivs och att den sker på affärsmässiga och konkurrensneutrala villkor.

Nya krav på uppföljning, dokumentation och utvärdering

LOS innebär också att offentliga aktörer ska arbeta mer systematiskt med sina säljverksamheter.

Från den 1 januari 2027 införs krav på återkommande utvärdering av offentlig säljverksamhet. Offentliga aktörer ska regelbundet bedöma hur verksamheten förhåller sig till förbudet mot otillbörlig offentlig säljverksamhet.

Konkurrensverket rekommenderar uttryckligen att offentliga aktörer antar och tillämpar en konkurrensneutralitetspolicy som anger principer, ansvarsfördelning och arbetsformer för att identifiera och hantera konkurrensrisker. Policyn bör bland annat ange att säljverksamheten så långt som möjligt ska vara organisatoriskt separerad från annan verksamhet, särredovisas och bedrivas på affärsmässig grund. Den bör även innehålla rutiner för löpande analyser av konkurrenseffekter, bedömningar av verksamhetens förenlighet med den kommunala kompetensen samt hantering av synpunkter och klagomål från privata aktörer.

Genom att först fastställa en övergripande policy skapas en gemensam styrmodell för det fortsatta arbetet. Policyn blir därmed utgångspunkten för efterföljande kartläggningar av bolagets säljverksamheter, analyser av marknadspåverkan, bedömningar av prissättning och kostnadsfördelning samt utveckling av rutiner för uppföljning och rapportering.

Om kommunen antar en kommungemensam policy kan denna utgöra en god grund. Samtidigt bör varje bostadsbolag överväga att komplettera med en bolagsspecifik tillämpningsanvisning som beskriver vilka verksamheter som är relevanta för just bolaget, exempelvis laddning, parkering, lokaluthyrning eller andra tjänster som erbjuds på marknaden.

Vad bör ni göra under hösten 2026?

Som ett första steg i anpassningen till lagen om offentlig säljverksamhet (LOS) bör bolaget under hösten 2026 ta fram och besluta om en konkurrensneutralitetspolicy gärna i dialog med det lokala näringslivet.

Policyn utgör den grundläggande styrningen för bolagets arbete med konkurrensneutralitet och skapar en gemensam utgångspunkt för efterföljande analyser, bedömningar och eventuella verksamhetsanpassningar.

Konkurrensverket har framhållit att offentliga aktörer bör arbeta systematiskt och förebyggande med att identifiera och hantera risker för konkurrenssnedvridning. En konkurrensneutralitetspolicy är ett centralt verktyg för detta arbete.

Lägg dock ambitionsnivån på rätt nivå – ta fram en enklare neutralitetspolicy och genomför en första kartläggning av bolagets eller stiftelsens säljverksamheter och skapa rutiner för uppföljning. Därefter kan policyn och arbetssättet justeras varefter Konkurrensverket publicerar ytterligare vägledning.

Observera att bestämmelsen om utvärdering och dokumentation inte innebär ett krav på att offentliga aktörer ska ha slutfört arbetet med att kartlägga och analysera hur säljverksamheterna förhåller sig till LOS samma dag som bestämmelsen träder i kraft. Ni har snarare fyra år på er räknat från den 1 januari 2027.

Vad kan du få för stöd av Sveriges Allmännytta?

Sveriges Allmännyttas jurister följer rättsutvecklingen och framför allt Konkurrensverkets arbete med stort intresse och vi för dialog med övriga intressenter och branschorganisationer.

Sveriges Allmännytta avser ta fram en mall för en konkurrensneutralitetspolicy utifrån Konkurrensverket anvisningar. Underlaget kommer finnas tillgängligt under september 2026.