Två parallella verkligheter med olika utmaningar

Bostadsmarknaden har genomgått en betydande förändring. Efter flera år av utbredd bostadsbrist rapporterar allt fler kommuner och bostadsföretag att det råder balans – eller till och med ett överskott av bostäder.

Om man ser tillbaka till 2017, då resultaten från Boverkets bostadsmarknadsenkät visade på stor bostadsbrist över hela landet, är förändringen enorm.

Vakanserna har ökat kraftigt och överskott på bostadsmarknaden har blivit en stor fråga.

Ett exempel är kategorin studentbostäder och bostäder för unga, där det nu finns ett överskott i alla kommuntyper, från små till stora städer.

Men antalet tomma lägenheter har även generellt skjutit i höjden på ögonbrynshöjande kort tid. Över hälften av bostadsföretagen uppger i Sveriges Allmännyttas enkät att de tomma lägenheterna har varit outhyrda i över 3 månader – och varje outhyrd lägenhet är en ekonomisk belastning. Mindre företag, som ofta har sämre ekonomi, är särskilt utsatta.

Tar längre tid att hitta ny hyresgäst

Den största utmaningen hos företagen gäller tomma lägenheter i det befintliga beståndet. Det tar allt längre tid att hyra ut lägenheter, både i befintliga och nybyggda fastigheter. Men nybyggda lägenheter blir ändå till sist oftast uthyrda, trots höga hyror.

Flest outhyrda lägenheter finns i små och mellanstora städer och på landsbygden, på platser där befolkningen minskar.

Det finns en negativ befolkningsutveckling i 16 av 290 kommuner enligt befolkningsprognosen från SCB. Befolkningen kommer generellt att öka, men i betydligt lägre takt än i tidigare prognoser.

Befolkningsökningen sker främst i större städer, regioner och starka arbetsmarknadsområden. Mindre städer och landsbygden kommer att fortsätta ha en negativ befolkningsutveckling. Det är även där de största vakanserna finns. Bostadsföretag i kommuner med fortsatt negativ befolkningsutveckling löper störst risk för långvariga ekonomiska förluster som en följd av tomma lägenheter.

Korta kötider i hela landet

Sveriges Allmännyttas marknadsrapport om efterfrågeläget inom allmännyttan visar att det hos 50 bostadsföretag går det att få en bostad direkt. Det betyder alltså att en fjärdedel av bostadsföretagen inte har någon kötid alls till sina nya och äldre lägenheter.

Kötiderna är relativt korta både för befintliga och nyproducerade lägenheter, oavsett var i landet man bor. Längst är kötiderna i storstäderna, där bostadsbristen är fortsatt utmanande och där befolkningen ökar som mest.

Men det finns också brist på vissa typer av bostäder i alla kommuntyper. Det gäller framför allt bostäder för äldre. Enligt SCB:s befolkningsprognos kommer den äldre delen av befolkningen att öka kraftigt fram till 2030, vilket sannolikt kommer att förvärra situationen.

Bostadsmarknad i obalans – en tudelad verklighet

Vakanserna har alltså ökat rejält samtidigt som det är fortsatt långa kötider i storstäder och en del storstadsnära kommuner. Det finns med andra ord två motsatta verkligheter med olika utmaningar som existerar sida vid sida. Bostadsmarknaden står i dag inför en paradoxal situation. Å ena sidan en ny ekonomisk verklighet som påverkar bostadsföretagens möjligheter att förvalta och utveckla sina bestånd. Å andra sidan ett behov av fler bostäder, men med stora utmaningar kring hur de ska finansieras och byggas.

Bostadsmarknaden befinner sig i en splittrad verklighet där både bostadsöverskott och bostadsbrist existerar samtidigt.

Höga vakanser är ett reellt problem som växer kraftigt i vissa områden. Den tuffa ekonomin pressar bostadsföretagen, som måste hitta nya arbetssätt för att få verksamheten att gå ihop – om den kommer göra det över huvud taget. Att arbeta med underhåll och krav på renovering kan då bli mycket svårt eller kanske till och med helt omöjligt. Minskade underhållsinsatser påverkar på sikt bostädernas skick. Fastigheter som börjar se förfallna ut kan i sin tur öka känslan av otrygghet i området. Kraven på att riva bostäder som inte efterfrågas alls ökar – och rivning är ett stort slöseri med samhällets resurser.

Det finns dock exempel på medlemsföretag som har beslutat sig för att renovera fysiskt nedgångna hus i stället för att riva dem – och som har lyckats genomföra detta på sätt som inte bara blir hållbart ur ett klimatperspektiv, utan som också blivit framgångsrikt ur ett ekonomiskt perspektiv.

Samtidigt i storstaden: långa bostadsköer

Men om vi vänder på perspektivet framträder en annan verklighet. Trots höga vakanser i vissa delar av landet finns det samtidigt långa bostadsköer, särskilt i storstäderna. Behovet av att bygga nytt är påtagligt, men de höga byggkostnaderna gör det i princip omöjligt att få fram bostäder till rimliga hyror.

Bostadsbyggandet riskerar då att stanna kvar på låga nivåer, som i sin tur riskerar att späda på underskotten och förlänga köerna i områden där det redan är svårt att hitta en bostad. Med bostadsbrist följer ofta ökad trångboddhet, hemlöshet och än större svårigheter för de grupper som redan har att problem med komma in på bostadsmarknaden, till exempel unga och ensamstående med barn. Familjer med låga inkomster drabbas först.

Bristande samsyn kan leda till målkonflikter

Marknadsrapportens jämförelse mellan kommunernas och bostadsföretagens bedömning av marknadsläget visar med tydlighet att kommuner och bostadsföretag allt oftare inte har samma bild av efterfrågan på den egna orten. Detta kan leda till målkonflikter kring åtgärder, som hur många bostäder som behövs, eller riskbedömningar kopplade till företagens ekonomi.

Det finns alltså en påtaglig diskrepans mellan kommunernas syn på bostadsmarknaden och bostadsföretagens verklighet, särskilt när det gäller relationen mellan kommunen som ägare och bostadsföretagen. En central fråga är hur kommunerna enligt regelverken får agera i investeringsfrågor som kan påverka bostadsföretagens ekonomi negativt. Det finns ibland en drivkraft hos kommunerna att vilja bygga mer än bostadsföretagen, och kanske en mer optimistisk bild av tillväxt i kommunen.

Ägarstyrningsfrågorna blir allt viktigare i detta sammanhang. Det är avgörande att klargöra om eller hur kommunen kan ge stöd till bostadsföretag på vikande marknader utan att äventyra bostadsföretagens stabilitet. Det behövs tydliga riktlinjer och en balanserad strategi för att säkerställa att både kommunens utvecklingsmål och bostadsföretagens ekonomiska hälsa kan upprätthållas.

Detta väcker frågan: Vem ska stå för risken?

Mer att se och läsa

Hela marknadsrapporten finns här.

Nyhetsinslag i SVT om marknadsrapporten: Hyresrätter ekar tomma – trots bostadsbrist

Nyhetsartikel om trenden med allt fler tomma bostäder för unga och studenter: Allt fler lediga studentbostäder

Idébank med 100 tips och råd om hur vakanser kan minskas: Idébank för uthyrning