– Idag är hyresfrågorna hetare än någonsin, och det är därför angeläget att det finns ett gemensamt kunskapsunderlag. Med marknadsrapporten vill vi öka kunskapen om hur hyresförhandlingarna går till och samtidigt peka på trender i hyresutvecklingen och vad de får för effekter, säger Susanna Höglund, chefsekonom på Sveriges Allmännytta.

För närvarande pågår det inte mindre än tre statliga utredningar som rör hyror: fri hyressättning vid nyproduktion, mer effektiva hyresförhandlingar samt läge och kvalitet i hyressättningen. Men det saknas ett kunskapsunderlag som beskriver hur det ser ut idag.

Marknadsrapporten belyser därför ett flertal olika frågeställningar. Alltifrån utfallet av hyresförhandlingarna över åren – och hur det skiljer det sig mellan olika orter – till vad som händer om parterna inte kommer överens lokalt.

Rapporten ger också en överblick av hur hyresnivåerna förändrats jämfört med andra kostnader och beskriver arbetet med systematisk hyressättning. Dessutom diskuteras möjligheterna att förbättra tillämpningen av dagens kollektiva förhandlingssystem.

Allt mindre lokala variationer

Rapporten visar att spridningen av de årliga hyresjusteringarnas nivå har minskat betydligt under en längre tid. Sedan 2011 finns tendenser till att vissa procentsatser får genomslag i hela riket, oavsett befintlig hyresnivå och hur pris- och kostnadsutvecklingen ser ut lokalt.

– 2020 landade hyresjusteringen för en majoritet av landets orter på 1,7 till 2,1 procent. Detta trots att det finns stora skillnader mellan dem. Vi menar att mer hänsyn till lokala förhållanden måste tas om hyresrätten ska vara en attraktiv boendeform i hela landet även i framtiden, säger Susanna Höglund.

I otakt med kostnadsutvecklingen

Sett till hela 2000-talet har hyresutvecklingen hos både mindre och större företag utvecklats på en nivå som ligger mellan konsumentprisindex och faktorprisindex för flerbostadshus. Men de senaste tio åren har hyresutvecklingen mattats av i förhållande till de båda måtten. Mellan 2015 och 2017 motsvarade hyresutvecklingen vare sig inflationen eller faktorprisindex.

Ett nedslag i rapporten visar att mellan 2015 och 2019 har driftskostnaderna hos allmännyttiga hyresvärdar i genomsnitt ökat med cirka 2,4 procent per år. Det är betydligt mer än de årliga hyreshöjningarna, som har haft ett genomsnitt på cirka 1,2 procent.

– Detta är viktigt att belysa, eftersom en sådan utveckling inte är långsiktigt hållbar när behovet av såväl nyproduktion som renovering är stort. 2018 och 2019 kunde dock ett trendbrott skönjas, och vi hoppas att den trenden håller i sig, säger Susanna Höglund.

Behöver långsiktigt ekonomiskt utrymme

För att långsiktigt kunna upprätthålla en god boendestandard och förvaltning av fastigheterna måste den generella hyresnivån gå i takt med bostadsbolagens kostnader och utvecklingen lokalt:

– Hyresutvecklingen måste ge bostadsbolagen ett långsiktigt ekonomiskt utrymme att upprusta och utveckla befintliga flerbostadshus, så att de fortsatt kan hålla en konkurrenskraftig standard och leva upp till hyresgästernas förväntningar, säger Susanna Höglund.

Viktigt utveckla systematisk hyressättning

I rapporten framhålls att grundprincipen är att hyressättningen ska påverkas av bostadens läge och områdets attraktivitet, liksom av miljö, service och underhåll. Skillnader i bruksvärde ska motsvaras av hyresskillnader, och systematisk hyressättning är ett viktigt verktyg för att skapa rättvisa mellan hyresgäster.

Rapporten lyfter att det fortfarande finns mycket kvar att göra för att åstadkomma systematisk hyressättning i hela landet – men att det går framåt. Inom allmännyttan är det cirka en tredjedel av medlemsföretagen som på något sätt arbetar med, eller har tagit initiativ till, att utveckla systematisk hyressättning.

Kort om Sveriges Allmännyttas marknadsrapporter
Sveriges Allmännytta kommer under 2020 att publicera två marknadsrapporter: en om hyresutvecklingen och en med fokus på bostadssociala frågor. Syftet med rapporterna är att öka kunskaperna om bostadspolitiskt aktuella ämnen.

Se webbinariet om marknadsrapporten här: