Den särskilda utredaren för ”Mervärdesskatt vid uthyrning och överlåtelse av fastighet” har nu presenterat sitt betänkande. De nya reglerna föreslås träda i kraft den 1 januari 2028.

Nya regler vid fastighetsöverlåtelser

Enligt momslagen kan en köpare av en fastighet under vissa förutsättningar överta rättigheten och skyldigheten att justera avdrag för ingående moms från säljaren. Dessa regler behöver ändras eftersom de bedömts strida mot EU:s mervärdesskattedirektiv.

I huvudsak föreslår utredningen följande:

Huvudregel

Om en fastighet överlåts ska huvudregeln vara att säljaren justerar tidigare gjorda avdrag för ingående moms för återstående del av justeringsperioden. Detta gäller om överlåtelsen inte omfattas av frivillig beskattning eller utgör en verksamhetsöverlåtelse.

Frivillig beskattning

Under vissa förutsättningar kan parterna i stället välja att lägga moms på försäljningspriset. Beskattningen ska då som utgångspunkt ske genom så kallad omvänd betalningsskyldighet. Det innebär att köparen, i stället för säljaren, redovisar utgående moms på förvärvet. Säljaren behöver då inte justera tidigare gjorda avdrag vid försäljningen.

Möjligheten till frivillig beskattning gäller inte fastigheter som innehåller bostäder.

Verksamhetsöverlåtelse

Vid så kallade verksamhetsöverlåtelser anser utredaren att det även fortsättningsvis ska vara möjligt att föra över rättighet och skyldighet att justera avdrag till köparen. Men konstaterar samtidigt att det finns osäkerhet om hur reglerna om verksamhetsöverlåtelser ska tolkas, särskilt när köparen inte har full avdragsrätt, till exempel vid blandad verksamhet.

Ingen utökning av den frivilliga beskattningen för lokalhyror

I dag förutsätter frivillig momsbeskattning vid uthyrning av lokaler att hyresgästen använder lokalen i momspliktig verksamhet. Moms får därför normalt bara tas ut på hyran om hyresgästen har rätt att dra av moms. Så när en lokal hyrs ut till aktörer som bedriver exempelvis vård-, utbildning- eller ideell verksamhet går det ofta inte att ta ut moms.

Utredaren föreslår ingen ändring av dessa regler. En utökning av den frivilliga beskattningen till att även omfatta aktörer som inte har avdragsrätt till moms, skulle göra det lättare för fastighetsägare, men också leda till högre hyror för hyresgäster som inte kan dra av moms enligt utredaren.

Nästa steg

Regeringen kommer troligen skicka ut förslaget på remiss. Myndigheter och organisationer, däribland Sveriges Allmännytta, har då möjlighet att lämna synpunkter innan regeringen tar ställning.