Tre fastigheter i Sundbyberg hade byggts om och parterna var inte överens om den nya hyran. Tvisten avgjordes i första instans av Hyresnämnden i Stockholm vars beslut hyresvärden överklagade till Svea hovrätt.
Hyresvärden ville att den skäliga hyran skulle fastställas genom en direkt jämförelse med vissa av hyresvärdens lägenheter i Stockholms innerstad, vilka byggts om på motsvarande sätt.

Svea hovrätt konstaterar i sitt beslut att begreppet ”ort” inte har definierats i lag, men att det brukar användas synonymt med begreppet ”kommun”.  Hovrätten ifrågasätter det lämpliga i att använda ortsbegreppet på detta sätt eftersom landets kommuner ser väldigt olika ut. Det bör vara möjligt att göra direktjämförelser mellan lägenheter i olika kommuner om de har ett jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på bostadsmarknaden.

Hovrätten konstaterar att Stockholms kommun med kringliggande kommuner har växt ihop och att Stor-Stockholm utgör en bostadsmarknad. I Sundbyberg finns flera stora arbetsgivare och väl utbyggda kommunikationer samt ett stort utbud av affärer och restauranger. Det är inte en sovstad till Stockholm, menar hovrätten.

Svea hovrätt anser vidare att prövningslägenheterna i Sundbyberg har minst lika god tillgänglighet till transporter, restauranger och affärer som jämförelselägenheterna i Stockholms innerstad, och skriver ”Med tanke på de mycket goda kommunikationerna i prövningslägenheternas närhet kan det inte anses vara förenat med större besvär att förflytta sig från dessa till kultur- och nöjesaktiviteter i centrala Stockholm än från Kungsholmen och Ringvägen.”

Hovrätten kommer på så sätt fram till att lägenheterna i Stockholms innerstad kan användas för en direkt jämförelse med prövningslägenheterna i Sundbyberg och att hyresvärdens överklagande av hyresnämndens beslut därmed ska bifallas.

Detta beslut av Svea hovrätt är av principiell betydelse. Hovrätten har tidigare klargjort att vid en allmän skälighetsbedömning av hyran får man alltid hämta vägledning från andra kommuner. Men nu har man alltså öppnat för direkta jämförelser med hyran för lägenheter som ligger i andra kommuner om de ingår i samma bostadsmarknad. Samtidigt öppnar man för direkta jämförelser mellan lägenheter belägna i innerstaden och i en förort, vilket innebär att lägesfaktorn i praktiken får en minskad betydelse.

SABO har i ett remissyttrande år 2008 lämnat följande synpunkter på tillämpningen av ortsbegreppet:
”Allvillutredningen föreslår att ortsbegreppet – som idag är liktydigt med en kommun – vidgas till att omfatta flera kommuner om dessa i praktiken är delar av samma tätort. Förslaget har egentligen bara betydelse på de största orterna i landet eftersom det endast är där som flera kommuner kan ingå i samma tätort. Förslaget innebär i praktiken att hyresvärdar får större möjligheter att ta fram jämförelselägenheter med högre hyror att användas vid bruksvärdesprövning.

Eftersom dessa stadsregioner ofta uppfattas som gemensamma arbets- och bostadsmarknader och har en omfattande pendling över kommungränserna framstår det som att en kommungräns inte är den mest lämpliga avgränsningen när det gäller ortsbegreppet. Den av Allvillutredningen föreslagna ändringen framstår därför som rimlig. SABO vill dock understryka utredningens påpekande om att ett alltför vitt ortsbegrepp kan leda till problem i den praktiska rättstillämpningen.

I Hyreslagstiftningssakkunnigas betänkande som låg till grund för bruksvärdessystemet, framhölls att ’icke heller bör lägenheterna anses likvärdiga om exempelvis deras belägenhet i en större stad är påtagligt olika’. (SOU 1966:14, Ny hyreslagstiftning, s. 240) Som SABO ser det bör detta uttalande alltjämt äga giltighet, men med den moderniseringen att begreppet ’en större stad’ också ska kunna tolkas som ’en stadsregion’”.

Vid en bruksvärdesprövning bör alltså jämförelselägenheterna ha i grova drag motsvarande läge i regionen som prövningslägenheten har, men det bör inte spela någon roll om det går en kommungräns mellan prövningslägenheten och jämförelselägenheten. Man ska alltså kunna använda jämförelselägenheter som ligger i närheten eller i ett motsvarande läge även om det är i en annan kommun, däremot ska man till exempel inte kunna använda jämförelselägenheter som ligger i centrum om prövningslägenheten ligger i en förort (inte ens om de är belägna i samma stad).”

Läs Svea hovrätts dom här.