I en lagrådsremiss föreslår regeringen ett antal lagändringar som ska stärka skyddet för hyresgäster på flera områden.

Regeringen skriver i ett pressmeddelande att i dag saknar hyresgäster skydd när en lägenhet har förstörts, såvida inte fastighetsägaren själv erbjuder ett nytt hyreskontrakt. Det förekommer också att hyresfastigheter missköts på ett sätt som allvarligt drabbar de boendes trygghet och hälsa.

– Regeringen föreslår därför starkare skydd för hyresgäster som befinner sig i utsatta situationer. Hyresgäster ska ha trygga och bra bostäder, säger justitie- och migrations-minister Morgan Johansson.

Långsammare infasning av hyreshöjning

För att underlätta för hyresgäster som får en väsentligt höjd hyra efter en renovering föreslås att den nya hyran ska kunna fasas in i ett lugnare tempo än vad som är fallet i dag. Ändringen sker genom ett tillägg i lagen som säger att infasningen ska fastställas utifrån hyreshöjningens storlek. Ju större hyreshöjningen är, desto längre tid kan infasningen behöva pågå. Idag bestäms infasningstiden i regel till mellan tre och fem år. Syftet är åstadkomma en mer generös tillämpning, där infasningstiden oftare än idag bestäms till fem år.

Många av Sveriges Allmännyttas medlemsföretag arbetar med olika former av intrappning av hyran efter renovering. Det ger hyresgästen möjlighet att i lugn och ro anpassa sin ekonomi, kanske hyra ut ett rum eller byta bostad. I remissyttrandet över Hyresgästutredningens betänkande framhöll Sveriges Allmännytta att en något flackare intrappning än vad dagens praxis gett upphov till kan accepteras.

– Trappningsregeln bör dock även fortsättningsvis betraktas som ett undantag från huvudregeln att full hyra ska betalas efter renovering. Fastighetsägare har ett berättigat intresse av att inom rimlig tid få betalt för gjorda investeringar. I annat fall finns risk för att nödvändiga renoveringar uteblir eller skjuts på framtiden, säger Lars Matton, chefsjurist på Sveriges Allmännytta.

Ny bostad när en lägenhet förstörts

Sedan lång tid till tillbaka finns en regel i hyreslagen som innebär att om en lägenhet förstörs genom till exempel brand så upphör hyresavtalet att gälla. Regeringen föreslår att en hyresgäst i en sådan situation ska erbjudas ett nytt hyresavtal av hyresvärden, förutsatt att det är skäligt. Erbjudandet ska gälla den förstörda lägenheten i återställt skick eller en annan likvärdig lägenhet som är tillgänglig. Hyresnämnden ska kunna förelägga hyresvärden att erbjuda hyresgästen ett hyresavtal.

Sveriges Allmännyttas erfarenhet är att de flesta hyresvärdar så långt de har möjlighet, och förutsatt att hyresgästen inte själv varit vållande till förstörelsen, gör vad de kan för att erbjuda hyresgästen en evakueringsbostad och återflyttning, alternativt en annan hyreslägenhet.

– Dagens regler framstår därför inte som något stort problem. Dessutom är lagstiftning, som innebär att en part kan tvingas ingå avtal med annan part om något helt annat än vad som ursprungligen överenskommits, principiellt tveksam, säger Lars Matton.

Hyresnämnden får större möjligheter att ingripa vid brister i förvaltningen

Sedan tidigare ger bostadsförvaltningslagen hyresnämnden möjlighet att ingripa mot brister i en fastighetsägares förvaltning genom förvaltningsåläggande eller tvångsförvaltning. I praktiken har förvaltningsåläggande, som innebär vissa inslag av frivillighet för fastighetsägaren, inte fyllt önskad funktion. Regeringen föreslår därför att möjligheten förvaltningsåläggande ersätts med en ny form för ingripande: förvaltningsföreläggande. Syftet är att komma åt brister i förvaltningen, men som inte är så allvarliga att tvångsförvaltning är motiverad. Ingripandeformen är flexibel och kan anpassas efter omständigheterna, både i fråga om omfattning och om vilken sanktion som följer om föreläggandet inte följs.

Förslaget innebär att hyresnämnden får möjlighet att förelägga fastighetsägare att åtgärda brister i förvaltningen, såsom eftersatt underhåll, bristande trappstädning, sophämtning eller försörjning av nyttigheter som vatten eller el med mera. Bristerna kan också ha att göra med hyresvärdens uppträdande, till exempel bristande tillgänglighet. Beslutet om föreläggande får förenas med vite. Möjligheten till tvångsförvaltning vid allvarliga brister kvarstår.

– Detta är ett bra förslag, ska hyresrätten vara en attraktiv och trygg upplåtelseform måste fastigheterna förvaltas på ett professionellt sätt, säger Lars Matton.

De nya reglerna föreslås träda i kraft den 1 januari 2022.