Fråga:

Vilka krav får en hyresvärd ställa när en hyresgäst vill byta sin lägenhet?

Juristens svar:

Rätten att byta sin hyresrätt är en del av hyresgästens besittningsskydd och infördes i slutet av 1960-talet för att öka rörligheten på bostadsmarknader med bostadsbrist. Samtidigt är bytesrätten inte obegränsad.

Utgångspunkten i hyreslagen är att en hyresrätt inte får överlåtas utan hyresvärdens tillstånd. Lägenhetsbyte är alltså ett undantag från huvudregeln.

Tillstånd hos hyresnämnden

Om hyresvärden nekar byte kan hyresgästen ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Tillstånd ska lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och att det kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Sådana skäl kan vara flytt till annan ort, trångboddhet, kortare restid till arbetet, behov av billigare lägenhet och önskemål om högre boendestandard. I bedömningen av om det föreligger påtaglig olägenhet för hyresvärden väger den tilltänkte hyresgästens ekonomi och skötsamhet tungt. Eventuella interna föreskrifter hos hyresvärden torde dock inte i sig innebära att det är en påtaglig olägenhet när bytesparten inte uppfyller dessa.

Hyresvärdar ska självfallet inte ställa högre krav än vad lagen medger. Samtidigt är det viktigt att de har möjlighet att kontrollera att reglerna följs, säger Lars Matton, chefsjurist på Sveriges Allmännytta.

Skärpta regler

Reglerna om lägenhetsbyte skärptes på goda grunder så sent som 2019, bland annat för att förhindra förekommande missbruk av bytesrätten. Bytesrätten är numera begränsad till att gälla enbart hyresrätter.

Ingår bytet i en kedja måste alla lägenheter i kedjan vara hyresrätter för att tillstånd till byte ska ges. Om det finns anledning att anta att någon som är delaktig i bytet har begärt, avtalat om eller tagit emot sådan otillåten ersättning ska tillstånd inte ges till bytet. Vidare måste samtliga hyresgäster som ingår i en byteskedja ha bott i sina lägenheter i minst ett år för att tillstånd ska ges. Har de inte bott så länge fordras synnerliga skäl för bytet.