Regeringens lagändringsförslag ger hyresvärdarna nya verktyg för att motverka bristande skötsamhet och brottslighet i sitt bostadsbestånd, menar Lars Matton, chefsjurist på Sveriges Allmännytta.
I oktober 2023 lämnade Utredningen om tryggare bostadsområden ett betänkande med en rad åtgärdsförslag till regeringen, vilket sedan har remissbehandlats. Regeringen går nu vidare med en remiss till Lagrådet. Regeringens förslag överensstämmer i huvudsak med utredningens förslag.
I lagrådsremissen framhåller regeringen att det behövs utökade möjligheter för fastighetsägare att säga upp hyresgäster som begår brott, i syfte att skapa bättre förutsättningar för trygga bostadsområden i hela landet. Enligt regeringen är det också angeläget att fastighetsägare som arbetar aktivt med trygghetsfrågor får tillgodoräkna sig detta vid hyresförhandlingarna mellan hyresmarknadens parter.
– Förslagen åtgärdar i flera fall kända brister i lagstiftningen och ger samtidigt hyresvärdarna nya verktyg för att motverka bristande skötsamhet och brottslighet i sitt bostadsbestånd, säger Lars Matton.
Åtgärder för ökad trygghet i bostadsområden
Förslagen innebär att ett hyresavtal ska kunna sägas upp om hyresgästen har begått brott som typiskt sett försämrar närmiljön för dem som bor i lägenhetens omgivning. Det ansvar som hyresgästen har för barn och andra personer som bor eller vistas i lägenheten, ska även avse att se till att dessa personer inte begår brott som skapar otrygghet för andra boende.
Ett hyresavtal ska vidare kunna sägas upp i fler fall om lägenheten används för att begå brott. Hyresvärden ska ha rätt att säga upp avtalet om en bostadslägenhet eller en lokal används för att begå allvarlig eller omfattande brottslighet. Vidare ska hyresgästens skyldighet att bevara tryggheten inom fastigheten tydliggöras och skärpas.
- Hyresgästens skyldighet att bevara tryggheten inom fastigheten skärps och kommer till uttryck i hyreslagen. Bristande skötsamhet införs som ett uppsamlande begrepp för olika former av åsidosättanden.
- Hyresrätten ska kunna förverkas om hyresgästen begår brott, om brottsligheten är ägnad att medföra en sådan försämring av närmiljön som inte skäligen bör tålas av dem som bor i lägenhetens omgivning. Hyresvärden ska i dessa fall ha möjlighet att omedelbart säga upp hyresavtalet på grund av att hyresrätten är förverkad, det vill säga utan att först uppmana hyresgästen att vidta rättelse och underrätta socialnämnden.
- Hyresgästens ansvar att hålla noggrann tillsyn över andra personer som bor eller vistas i lägenheten ska gälla på samma sätt i fråga om sådan brottslighet som är ägnad att försämra närmiljön för dem som bor i omgivningen, som vid störningar i boendet och bristande skötsamhet.
- Hyresrätten ska kunna förverkas på grund av att lägenheten används för brott i fler situationer än i dag. Hyresrätten ska vara förverkad om lägenheten, eller utrymme som hör till den, används för att begå brott av allvarligt slag eller för att begå brott vanemässigt eller annars i större omfattning. Användning av lägenheten för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning ska omfattas av de skärpta reglerna om förverkande.
- Hyrestvister som rör särskilt allvarlig bristande skötsamhet, användning av lägenheten för brott och brottslighet som likställs med störningar i boendet ska handläggas särskilt skyndsamt.
Sveriges Allmännytta föreslog i sitt remissyttrande att regeringen skulle överväga att uppsägningar, i de fall det bor underåriga barn i lägenheten, skulle föregås av skriftlig rättelseanmaning och meddelande till socialnämnden.
– Regeringen har övervägt detta, men kommit fram till att undantag inte bör göras, säger Lars Matton.
Åtgärder mot missbruk av reglerna om inneboende
I syfte att motverka missbruk av reglerna om inneboende ska hyresgästens rätt att inrymma utomstående personer i lägenheten stramas upp. Hyresvärden ska också få bättre möjligheter att kontrollera hur en lägenhet används.
- Hyresgästens rätt att inrymma utomstående personer i lägenheten förtydligas och stramas upp för att minska risken för att reglerna missbrukas. Hyresgästen ska inte få inrymma utomstående personer i lägenheten på ett sätt som hyresvärden inte skäligen ska behöva godta. Det förtydligas vilka omständigheter som särskilt ska beaktas vid bedömningen av vad hyresvärden ska behöva godta. En sådan omständighet är om antalet boende i lägenheten är fler än vad den är anpassad för till följd av att hyresgästen inrymt utomstående.
- Hyresvärden ska ha rätt att få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn över hur lägenheten används. Hyresvärden ska få möjlighet att skicka en begäran om tillträde till lägenheten med rekommenderat brev.
– Det är bra att det i lagtext tydliggörs vad som ska beaktas vid bedömningen av vad hyresvärden ska behöva godta vad gäller antalet inneboende. En begränsning av antalet personer borde också kunna skrivas in i hyresavtalen, säger Lars Matton.
Han betonar att det också är bra att det klargörs att hyresvärden ska få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn av hur lägenheten används samt på vilket sätt meddelande om tillträde ska göras.
Stärkt hyresrättsligt skydd för personer som utsatts för brott i nära relation
Regeringen lämnar även förslag för att förbättra förutsättningarna för en hyresgäst som utsatts för våld av en närstående att behålla lägenheten vid en uppsägning. Dessutom föreslås förstärkta möjligheter för en medhyresgäst eller medboende maka eller sambo som utsatts för våld av en närstående att överta ett hyreskontrakt. Förslagen baseras på en utredning som sett över det hyresrättsliga skyddet för personer som utsatts för brott i en nära relation.
- Hyresrätten ska inte vara förverkad om ett förverkande skulle vara oskäligt med hänsyn till att det som ligger hyresgästen till last har sin grund i att en närstående eller tidigare närstående har utsatt hyresgästen eller någon i hyresgästens hushåll för brott.
- Möjligheterna för en brottsutsatt person att godtas som hyresgäst och därmed kunna få hyreskontraktet förlängt för egen del ska förstärkas. Vid bedömningen av om hyresvärden skäligen kan godta någon som hyresgäst ska det som skäl för förlängning beaktas om denne, eller någon i dennes hushåll, utsatts för brott av en närstående eller tidigare närstående.
Genomslag för förhandlingsöverenskommelser i enskilda hyresavtal
Sveriges Allmännytta, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen har i en skrivelse till Justitiedepartementet framfört att det att det bör anges i lag att en hyresgäst blir bunden av en förhandlingsöverenskommelse även om den förhandlingsordning som gäller för lägenheten ändras eller ersätts av en ny. Bakgrunden är den osäkerhet som råder om huruvida en ändring i avtalet om förhandlingsordning också kräver en ändring i förhandlingsklausulerna i samtliga berörda hyresavtal. I lagrådsremissen föreslår regeringen följande förtydligande som klargör att förhandlingsklausulerna inte behöver skrivas om.
- Om den förhandlingsordning som en förhandlingsklausul avser ändras eller ersätts av en ny, ska även hyresvillkor som bestäms i en förhandlingsöverenskommelse som ingås med stöd av en senare förhandlingsordning få tillämpas mot hyresgästen.
Kartläggning av brott i lägenheter och bostadsområden samt missbruk av regler om inneboende
I betänkandet från Utredningen om tryggare bostadsområden finns en utförlig redovisning av problembilden avseende dels brottslighet som begås i hyreslägenheter eller i närområdet, dels lägenheter som används för kriminell verksamhet eller av kriminella organisationer.
Utredningens kartläggning visar att även om det förekommer otrygghet på grund av brott i hela landet är problemen mer utbredda och allvarliga i vissa områden där omgivningen inte sällan också påverkas i stor utsträckning av problemen. Undersökningar visar att andelen invånare som upplever otrygghet i sitt bostadsområde är större hos dem som bor i hyreslägenheter än i andra boendeformer och särskilt hos dem som bor i hyreslägenheter i utsatta områden.
Kartläggningen visar även att många fastighetsägare på grund av brottslighet i bostadsområdena måste hantera stora säkerhetsproblem. Det medför att de i vissa fall har svårt att sköta förvaltningen eller driva ärenden om uppsägning.
Är du intresserad av bostadsföretagens roll i det brottsförebyggande arbetet? Vill du byta erfarenheter med andra?
Välkommen till Sveriges Allmännyttas konferens Trygghet och säkerhet i bostadsområden i Gävle 18–19 april!
Se hela programmet
