- Boende
- 2026-03-13
- Medlem
Bojan Kokot är fastighetschef på HFAB, Halmstads Bostads AB. Foto:
HFAB
Efter många år av högkonjunktur, låga räntor och stor bostadsbrist har marknadsläget förändrats, förklarar Bojan Kokot.
– Det har länge varit lätt att investera i fastigheter, och även att äga och förvalta dem. Sedan kom pandemin, med ökade driftkostnader till följd, och därefter gick Ryssland in i Ukraina – vilket påverkade oss alla. Vi gick in i ett tuffare ekonomiskt klimat, arbetslösheten ökade och många blev mer försiktiga med sina pengar, säger han.
– Vi var vana vid att ha tio till femton års kötid för att få en lägenhet hos oss då och hade inga vakanser. Men andra kollegor i branschen började få svårt att hyra ut sina lägenheter, till exempel i områden där de gjort större renoveringar. Vi tog de signalerna på allvar, för vi ville inte vara oförberedda och bara hoppas på det bästa. Vi har ju en omsättning på en miljard – då kan vi inte bara gå på magkänsla.
Analys av uthyrningsläget
HFAB gjorde därför en genomlysning av uthyrningsläget för att upptäcka om det fanns varningssignaler.
Det visade sig att antalet omsatta lägenheter i vissa områden hade ökat med 25 procent mellan 2021 och 2023, även om den totala omsättningsfrekvensen fortfarande var under 10 procent per år. Samtidigt hade antalet intresseanmälningar för lediga lägenheter sjunkit med 28 procent i olika delar av beståndet.
Den kombinationen innebär en stor risk för vakanser, framhåller Bojan Kokot, som berättade om bolagets arbete på Sveriges Allmännyttas senaste nätverksträff om effektiv uthyrning (läs mer nedan).
Därtill konstaterades att fler lägenheter behövde gå fler ”rundor” i uthyrningssystemet innan någon sökande tackade ja – något som tidigare varit ovanligt.
Uthyrningsarbetet följdes
I samband med genomlysningen analyserades det dagliga uthyrningsarbetet noggrant under en vecka.
– Då noterades flertalet kritiska moment i processen, som exempelvis hur snabbt efter en uppsägning som man lyckades att boka en besiktning, berättar Bojan Kokot.
– Vi upptäckte att vi ställde till det för oss själva eftersom vi skapade luft där vi inte behövde luft. Ledtiden förlängdes för att vi inte lyckades boka in en tid med den avflyttande hyresgästen meddetsamma.
Det innebär en risk för längre process och missade intäkter.
– Vi insåg att vi behöver vara tydliga med vem som ansvarar för vakansen och intäkten. En enhet sköter uthyrningen, en annan enhet sköter besiktningen och då behöver vi vara tydliga med förväntningarna och att vi alla jobbar mot samma mål.
Uppföljningar månadsvis
Sedan HFAB påbörjade det vakansförebyggande arbetet 2023 följs hyresintäkter och hyresförluster månadsvis. Vakanser är kostsamma, konstaterar Bojan Kokot.
– Om vi till exempel skulle ha 2 procent i vakanser under året, som kanske inte låter så mycket, skulle det innebära 20 miljoner i förlorade intäkter för oss. Och nästan alla våra kostnader finns kvar även om lägenheten står tom.
Resultatstyrning i stället för budget
– Vi jobbar inte med budget på HFAB, utan alla våra affärsområden levererar på resultat och intäktsansvaret ligger långt ut i organisationen, så nära verksamheten som möjligt, framhåller han.
– Vi vill ha medarbetare som vill ta ansvar och kan ta ansvar – och som också får ta ansvar. Det skapar incitament att jobba aktivt i alla led.
Ommålning kan löna sig
Som ett konkret exempel berättar Bojan Kokot om en familj som var intresserad av en stor svåruthyrd lägenhet, men de ogillade den gröna färgen i ett rum. En ommålning skulle dock kosta drygt 5 000 kronor, och rummet hade målats om för bara ett par år sedan.
– Enligt den interna rutinen skulle det inte vara okej att måla om så snart igen. Men om vi tänker på konsekvenserna så finns risken att lägenheten förblir outhyrd ytterligare en tid, med ett hyresbortfall på över 14 000 kronor i månaden, konstaterar han.
– Många regler och rutiner skapades i en tid när vi hade ett högtryck på alla lägenheter. Men vi har inte samma läge idag. Vi kan inte längre räkna med att folk är intresserade oavsett hur vi gör, för det är det synsättet som många av våra gamla rutiner och riktlinjer är baserade på.
Beslut utanför ramarna
– Vi vill skapa utrymme för våra medarbetare att fatta beslut utanför ramarna, säger Bojan Kokot.
– Vad gäller uthyrning generellt behöver vi prata mer om att fördela bostäder, så att det speglar samhällets och människors behov, och inte bara arbeta utifrån gamla traditioner som kösystemet. Det är en stor fråga för branschen att våga utmana framåt.
– Majoriteten av dem som står i HFAB:s bostadskö består enligt vår uppfattning inte av aktivt sökande. Flertalet ser bostadskön som en form av försäkring för framtiden. En stor del av dem i kön står troligen även i andra köer, både här i kommunen hos privata fastighetsägare och i andra kommuner. I praktiken är det bara ett par tusen personer per år som faktiskt söker bostad aktivt, konstaterar Bojan Kokot.
HFAB är numera bättre på att fråga de hyresgäster som säger upp sin lägenhet om varför de gör det, berättar Bojan Kokot.
– Det kan vara saker som att det inte går att ha diskmaskin i lägenheten eller att man vill ha en annan typ av kvaliteter än vad den aktuella bostaden erbjuder, säger han.
– Tidigare visste vi att allt blev uthyrt och behövde inte ställa frågan om anledningen till att de säger upp sitt avtal. Hyresgästernas åsikter är viktiga för oss och det är sådan information som gör att vi ständigt kan bli lite bättre på det vi gör.
Att de avflyttande hyresgästerna sköter visningarna själva kan ibland vara en utmaning, konstaterar Bojan Kokot. Det kan till exempel handla om att hyresgästen inte prioriterar att visa sin lägenhet från sin bästa sida.
– Vi lägger ett ansvar på personer som inte har incitament att hantera visningarna snabbt och bra, och därmed bevaka vår enda intäktskälla. Så vi bestämde oss för att själva visa lägenheterna i de fall där det krånglar.
– Fastighetsbranschen är långsiktig och de beslut som vi fattar idag har effekt under väldigt lång tid framöver, säger Bojan Kokot.
– När vi planerar nyproduktion och förnyelse utgår vi från vilken målgrupp vi ska jobba med: Vilken person eller familj ska bo här? Vad har de för behov, hur ska det vara att leva här? Alla lägenheter passar ju inte alla, hyresrätten är inte en generisk produkt. Har vi inte med oss det i utvecklingen riskerar vi att stå med tomma lägenheter.
– När det är tomt i husen och det inte lyser i fönstren är det inte jättekul att gå på visning. Då känns det otryggt, och man undrar varför andra inte vill bo i det området, menar Bojan Kokot.
Ägare: Halmstads kommun
Bostadskö: 88 426 personer
Genomsnittlig kötid: 7 år
Antal lägenheter: 11 100 lägenheter i 30 bostadsområden (var femte Halmstadsbo bor hos bolaget)
Omflyttning: Cirka 10 procent per år
Antal lokaler: Cirka 300, varav 170 är kommersiella
Antal anställda: 135 tillsvidareanställda
Omsättning: Drygt 1 miljard kronor
Vakanser: 0,06 procent i vakanskvot (vakanskostnad/budgeterat resultat)
– Vi följer upp våra vakanser genom en vakanskvot, som visar hur mycket intäkt som vi förlorar jämfört med vårt resultat, i stället för antalet vakanta lägenheter, förklarar Bojan Kokot.
Välkommen till nästa nätverksträff för effektiv uthyrning!
Sveriges Allmännyttas nätverk för effektiv uthyrning, som samordnas av boendeexperten Åsa Schelin, är öppet för alla medlemsföretag – och nästa nätverksträff har fokus på uthyrningsprocessen.
På träffen får du exempel på verktyg som kan underlätta handläggningen, och som kan ge en fingervisning om vilka led i uthyrningsprocessen som kan behöva effektiviseras.
Eftermiddagen ägnas åt en workshop där deltagarna får möjlighet att på ett strukturerat sätt jobba igenom sin egen uthyrningsprocess.
Stockholm, 28 april
Läs mer och anmäl dig här!
