Endast 17 procent av landets allmännyttiga lägenheter är byggda efter 1995, visar den senaste ekonomiska statistiken från Sveriges Allmännytta. Merparten av husen är alltså mer än ett kvartsekel gamla, och många av dem är i behov av renovering.

Rapporten pekar också på att de ökande byggpriserna även höjer kostnaderna för reparationer, underhåll och ombyggnader. Det kan leda till att fastigheter som har genomgått omfattande upprustningar får ett högre bokfört värde än sina marknadsvärden – vilket sin tur kan leda till nedskrivningar, som belastar bostadsbolagens ekonomi.

Frustrerande för många

Kostsamma upprustningar kan också vara svåra att kompensera genom hyreshöjningar.

– Det är frustrerande för många företag att de behöver göra stora renoveringsåtgärder, men att hyrorna inte kan höjas så mycket att kalkylen går ihop, konstaterar Thorbjörn Nilsen, expert på fastighetsekonomi på Sveriges Allmännytta.

Han berättar dock att det finns en del goda råd att hämta, och ett sätt är att gå kursen Hyressättning och kalkyl i samband med ombyggnader och renoveringar (se nedan).

– Då får man hjälp på traven med hur man kan tänka för att få ihop kalkylen. Alla har kanske till inte full koll på vad de kan göra för att få in högre hyror, till exempel genom att undersöka om det finns källarförråd och vindsutrymmen som de kan hyra ut.

Viktigt med kloka kalkyler

Thorbjörn Nilsen framhåller också att det är viktigt att ställa upp sina kalkyler på ett klokt sätt.

– Man måste tänka efter noga vad man vill – och vad som är minsta möjliga nivå som man kan lägga sig på, säger han.

– Men att inte göra något alls är oftast inte ett alternativ. Om rören läcker får ju husen skador, och om det blir för många försäkringsskador kanske företaget även får problem med höjda försäkringspremier.

Värdehöjningar måste bedömas

Därtill är det viktigt att göra en bedömning av hur mycket värdet på fastigheterna kommer att höjas efter upprustningen, beroende på vilka insatser som görs.

– Därefter får man se vilka åtgärder som är möjliga att göra – och vilka åtgärder som kan täckas genom högre hyror och vilka som får täckas genom underhållskontot.

Fler frågor på programmet

På kursen – som varvar teoretiska genomgångar med övningsuppgifter – finns även bland annat dessa frågor på programmet:

• Är åtgärderna lönsamma – kortsiktigt respektive långsiktigt?
• Hur räknar vi fram behovet av hyreshöjning?
• Hur fungerar hyresförhandlingsprocessen?
• Vilka är de juridiska ramarna för hyresförhandlingarna och hyreshöjningarna?

Förutom Thorbjörn Nilsen själv medverkar även Maria Österlind, som är hyresexpert på Sveriges Allmännytta, och Erik Johansson, fastighetsanalytiker på Familjebostäder i Stockholm.