Utredningen om bättre konkurrens i bostadsbyggandet ska gynna en utveckling där lägre produktionskostnader också ger lägre hyror. Företag som jobbar med sådana affärsmodeller ska också ges bättre förutsättningar att verka.

Bakgrunden är att Konkurrensverket pekat på tre problemområden i det svenska bostadsbyggandet: den offentliga upphandlingen av bostadsbyggande, de kommunala särkraven och konkurrensen inom byggmaterialindustrin.

Studera ramupphandlingar

Utredningen ska också studera SABOs upphandling av Kombohus liksom SKL:s ramupphandling av bostadshus.

Fokus ligger på genomförandeprocessen, utfallet, erfarenheterna och hyressättningen jämfört med andra nybyggda bostäder. Såväl erfarenheterna från beställare och leverantörer som resultatet i form av hyresnivåer, boendemiljöer och upplevd boendekvalitet hos de hushåll som flyttat in i de nybyggda bostadshusen är enligt regeringen relevanta för att framtida upphandlingar ska bli så bra som möjligt.

Hänvisar till Sveriges Allmännytta

Utredningen ska analysera om kravet på de allmännyttiga bostadsbolagen att tillämpa lagen om offentlig upphandling (LOU) har inneburit att möjligheten att uppföra hus med önskad kombination av pris och kvalitet begränsats i något avseende.

I utredningsdirektivet hänvisar regeringen till att Sveriges Allmännytta har pekat på att LOU begränsar de allmännyttiga företagens möjlighet att konkurrera på lika villkor med privata fastighetsägare. Nu vill regeringen få fram mer kunskap för att kunna ta ställning till om de negativa effekterna för konkurrensen bör leda till en förändrad reglering.

– Kravet på allmännyttiga bostadsföretag att tillämpa LOU gör det svårare att göra avvägningar mellan ekologiska, ekonomiska och sociala aspekter vid upphandling. Det gör det också svårare att välja mellan konkurrens med kompetens och tekniska lösningar eller ren priskonkurrens, säger Jonas Högset.

Möjligheterna att göra direktupphandlingar är också begränsade, anser han.

– Ett annat problem är att tilldelningsbeslut ofta blir överklagade.

Det leder ofta till att projektet förskjuts i tid och blir dyrare.

– Därför är det mycket positivt att regeringen nu har lyssnat på oss när det gäller den konkurrenssnedvridning som uppstår när allmännyttiga bostadsföretag tvingas följa LOU. Detta trots att de bedriver en kommersiell verksamhet, är skyldiga att tillämpa affärsmässiga principer, åläggs ett marknadsmässigt avkastningskrav och ska ha en från kommunen helt åtskild ekonomi.

Bestämd hyresnivå

Utredningen ska även studera möjligheterna att upphandla med en förutbestämd hyresnivå. Uppdraget innebär att ta fram riktlinjer för förfrågningsunderlag där en bestämd hyresnivå anges.

– Vi ställer oss något tveksamma till att upphandla bostadsbyggande med en förutbestämd hyresnivå. Investeringskalkylen är ju byggherrarnas eget redskap och inte entreprenörens. Jag har svårt att se att det anbud som anses vara ekonomiskt mest fördelaktigt kan vara något annat än det som innebär den lägsta hyresnivån över tid, säger Jonas Högset.

Det finns också en hyresförhandlingslag som bostadsföretagen måste förhålla sig till.

– Vi vill fortsätta att förhandla om hyrorna med Hyresgästföreningen och våra avtal om förhandlingsordning säger också att vi ska göra det. Upphandling till ett förutbestämt pris är något helt annat.

Påverkar särkrav?

Regeringen vill även öka kunskaperna om kommunala särkrav, som innebär att olika krav ställs beroende på i vilken kommun huset ska uppföras, fast husen är likadant utformade. Liksom om hur detta faktiskt påverkar de bostadsbyggande företagen.

Det finns kommuner som arbetar med prisdifferentiering eller andra typer av incitament vid upplåtelse eller försäljning av mark, i syfte att motverka segregation och möjliggöra billigare bostäder. Regeringen vill också här öka kunskaperna om hur sådana villkor får genomslag, och hur de påverkar företagens vilja att lämna anbud.

Klart i december 2020

Utredningen ska också kartlägga om kommuner bryter mot bestämmelser i plan- och bygglagen och ta ställning till om deras agerande varit motiverat. I så fall kan utredningen föreslå åtgärder som förhindrar detta.

Särskild utredare är Maria Ågren. Uppdraget ska redovisas senast den 14 december 2020.