Svar från Lars Matton, chefsjurist på Sveriges Allmännytta:

En hyresvärds uppsägning av ett lokalhyresavtal ska som huvudregel vara skriftlig och ske i enlighet med jordabalken och, med vissa undantag, delgivningslagen.

Enligt 13 § delgivningslagen ska delgivning med annan juridisk person än staten ske med en person som har rätt att företräda den juridiska personen. Om flera är behöriga tillsammans, till exempel flera styrelseledamöter i ett aktiebolag, är var och en av dem delgivningsmottagare. En verkställande direktör i ett aktiebolag är alltid delgivningsmottagare.

Om ett försök till delgivning med delgivningsmottagare enligt ovan har misslyckats, eller ett sådant delgivningsförsök bedömts som utsiktslöst, är en suppleant för en behörig ställföreträdare eller en vice verkställande direktör i ett aktiebolag, delgivningsmottagare. Suppleanten eller vice verkställande direktören ska därefter se till att handlingen så snart det kan ske lämnas till någon som har rätt att företräda den juridiska personen.

Reglerna om delgivning är dock i vissa delar svårtydda, särskilt när det handlar om alternativa regler till huvudreglerna.

Klargörande från Högsta domstolen

Den 1 juli kom ett klargörande från Högsta domstolen som handlar om hur en uppsägning av ett lokalhyresavtal får delges när hyresgästen är en juridisk person.

Domen är särskilt intressant eftersom Högsta domstolen utvecklar vad som ska räknas som ett bolags ”hemvist” vid tillämpningen av den särskilda delgivningsregeln om så kallad surrogatdelgivning (som i korthet innebär att en handling lämnas till en annan person än delgivningsmottagaren i kombination med ett rekommenderat brev till den som söks). Den regeln finns i 8 kap. 8 § tredje stycket jordabalken och får tillämpas när försök med de vanliga reglerna om delgivning enligt delgivningslagen har misslyckats.

Bakgrunden till tvisten

Företaget i domen, Rena Sitsen AB, hyrde en lokal av den statliga fastighetsägaren Jernhusen på Stockholms centralstation, där bolaget drev betaltoaletter och duschar. Jernhusen sa upp hyresavtalet för villkorsändring, och en delgivningsman försökte nå bolagets företrädare i lokalen utan att lyckas. Uppsägningen lämnades därför till en anställd i lokalen, och uppsägningen skickades dessutom som rekommenderat brev till bolagets registrerade boxadress.

Tvisten gällde om bolaget hade blivit korrekt delgivet enligt den tidigare nämnda paragrafen i jordabalken, som genom en hänvisning från 12 kap. 8 § jordabalken är tillämplig på uppsägning av lokalhyresavtal. Tingsrätten ansåg att delgivningen inte var korrekt, medan hovrätten kom till motsatt slutsats. Därefter gav Högsta domstolen prövningstillstånd i delgivningsfrågan.

Högsta domstolens slutsats

Majoriteten i Högsta domstolen kom fram till att delgivningen hade gjorts på ett korrekt sätt.

Den centrala frågeställningen i domen är hur reglerna ska tillämpas på juridiska personer. Bestämmelsen är egentligen skriven med fysiska personer i åtanke, och Högsta domstolen konstaterar därför att vissa formuleringar måste anpassas när den som ska delges exempelvis är ett aktiebolag.

Högsta domstolen gör i huvudsak följande tolkning:

• ”Den som söks” är i det här fallet bolaget, inte bolagets styrelseledamot eller någon annan ställföreträdare.
• Bolaget måste först ha sökts i bolagets hemvist.
• Eftersom ett bolag rent faktiskt inte kan ”påträffas”, är det en ställföreträdare för bolaget som ska eftersökas där.
• Det är inte nödvändigt – och inte heller tillräckligt – att försöka hitta ställföreträdaren i dennes privata hemvist.

Vad är ett bolags ”hemvist”?

Högsta domstolen menar att hemvist i detta sammanhang ska vara en fysisk plats där den juridiska personen är stadigvarande representerad och kan identifieras av en utomstående person. Vid den bedömningen kan man bland annat titta på offentliga register och andra förhållanden som är tillgängliga för utomstående samt på hur bolaget är organiserat och vilken verksamhet som det bedriver.

Om bolaget har ett utpekat huvudkontor eller motsvarande plats för den centrala förvaltningen är detta normalt att betrakta som hemvist. Om något sådant saknas kan ett fast driftställe där den egentliga verksamheten bedrivs utgöra hemvist.

Högsta domstolen menar dessutom att ett bolag vars verksamhet är uppdelad på flera driftställen i princip kan ha flera hemvister, förutsatt att en väsentlig del av verksamheten bedrivs på respektive plats. Om bolaget däremot inte är stadigvarande representerat på någon fysisk plats kan det helt sakna hemvist i bestämmelsens mening. Då går den särskilda delgivningsformen inte att använda.

Bedömningen av Rena Sitsen

Företaget Rena Sitsen saknade ett utpekat huvudkontor. Däremot bedrevs en väsentlig del av bolagets egentliga verksamhet i lokalen på Stockholms centralstation. Lokalen var dessutom registrerad som bolagets enda driftställe och var den enda kända fysiska adress där bolaget kunde sökas.

Högsta domstolen ansåg därför att lokalen utgjorde Rena Sitsens hemvist.

Jernhusens delgivningsman hade försökt hitta en ställföreträdare till företaget i lokalen utan framgång. Därmed fick den särskilda delgivningsregeln om så kallad surrogatdelgivning användas, konstaterar domstolen. Uppsägningen hade sedan dels skickats i ett rekommenderat brev till bolagets registrerade och använda boxadress, dels lämnats till en anställd som fungerade som ett slags föreståndare i lokalen. Delgivningen var därför fullbordad, enligt Högsta domstolen.

Skiljaktiga justitieråd

Två av de fem justitieråden i Högsta domstolen var dock skiljaktiga och förordade ett snävare hemvistbegrepp. De ville lägga större vikt vid var bolagets förvaltning bedrevs, tillsammans med uppgifter om säte och adress, och ansåg inte att utredningen visade att Rena Sitsens förvaltning sköttes från lokalen på Centralstationen. Att viss verksamhet och begränsat kontorsarbete förekom där räckte inte, enligt de två skiljaktiga justitieråden.

Deras slutsats blev därför att den lokalen inte var bolagets hemvist och att förutsättningarna för den särskilda delgivningen därmed inte var uppfyllda.

Praktisk betydelse för hyresvärdar

Prejudikatet från Högsta domstolen innebär framför allt att ”hemvist” för en juridisk lokalhyresgäst inte nödvändigtvis är samma sak som registrerat säte, huvudkontor eller adress till en firmatecknare. Ett faktiskt driftställe kan därmed räcka, om bolaget är stadigvarande representerat där och en väsentlig del av verksamheten bedrivs där.

Det innebär också att en hyresvärd som vill använda så kallad surrogatdelgivning bör kunna dokumentera följande:

• varför platsen är att betrakta som hyresgästens hemvist
• att en ställföreträdare först har sökts där utan att påträffas
• att ett rekommenderat brev har skickats till bolagets vanliga adress och
• att det exemplar av handlingen som lämnas på ett fast kontor lämnas till en lämplig anställd. Den anställde behöver enligt Högsta domstolen inte ha någon hög administrativ befattning, men ska kunna förväntas vidarebefordra handlingen till en ansvarig person.

Kort sagt: Högsta domstolens avgörande i Rena Sitsen-fallet gör den särskilda delgivningsregeln praktiskt användbar även gentemot aktiebolag och andra juridiska personer. Samtidigt visar den knappa majoriteten och den skiljaktiga meningen att bedömningen av var ett bolag har sitt hemvist kan bli den kritiska frågan i framtida uppsägningstvister.

Lars Matton
chefsjurist på Sveriges Allmännytta