Energirenoveringsvågen – fler pusselbitar faller på plats

Under sommaren och hösten har jag och kollegorna gjort fördjupade analyser av vad kommande krav på energi­renovering kan komma att innebära. För det är egentligen krav om energi­renovering. Inte renovering.

Slutförhandlingarna är intensiva nu i Bryssel och av den information som vi har idag så kan vi med säkerhet säga att krav om energi­renovering (Minimum Energy Performance Standards – MEPS) som är en del av Direktivet om byggnaders energiprestanda (EPBD) kommer att komma. Därför är jag väldigt glad att vi fortsatt vårt analysarbete som vi inledde i våras då det dels ger oss styrka i opinionsbildning, dels kan hjälpa våra medlemmar att förbereda sig och bilda sig en uppfattning om vidden av eventuellt kommande krav. Det långsiktiga målet i MEPS ligger kvar: Målet är att det befintliga bostads­beståndet ska nå motsvarande nybyggnads­energi­prestanda år 2050. Vi tar sikte på år 2050 och hur vi kommer dit.

Nuläget i EPBD-förhandlingarna

Förhandlingarna (trilogerna) om EPBD fortsätter och under förra veckan nådde man ett genombrott kring krav om bland annat energirenovering. Av de olika förslag som fanns avseende energirenovering så enades man om att krav kommer att ställas på att respektive medlemsland ska ställa krav om minskad energi­användning i det befintliga bostadsbeståndet utifrån hela beståndets medelvärde (primärenergi, i kWh per kvadratmeter och år). Det kommer inte kopplas till byggnadernas energiklasser och sannolikt så utgår harmonisering av energiklasser mellan medlems­länderna helt.

Överenskommelsen säger dock att mer än hälften av energibesparingarna skall uppnås igenom energi­effektivisering av de byggnader som har sämst energiprestanda.

Det är positivt att de förslag som var mer detaljerade utgått samtidigt som jag ser en stor utmaning i att få en tydlig svensk lagstiftning och drivkraft utifrån det överenskomna förslaget. Om två lika byggnader, med olika ägare, står bredvid varandra och medelvärdet för dessa måste förbättras. Vem ska då gå före?

Fler delar som man kom överens om i de senaste trilogerna är att bland annat medlems­länderna själva ska få definiera kostnadsoptimal nivå för energiprestanda och att klimatavtryck för byggnader ska redovisas från och med år 2030.

Vår konsekvensanalys

Vår fördjupade analys har bland annat mynnat ut i över 200 unika bolagsrapporter där vi för varje bolag har kunnat göra en unik analys av deras förutsättningar och ge dem en konsekvensanalys utifrån nuläget. Vi har gjort det genom att vi kombinerat data från GRIPEN (Boverkets databas för energi­deklarationer), uppgifter från vårt medlemsregister och kalkyldata.

Det är ett otroligt intressant material som även gjort att vi kunnat göra en rapport för hela riket som ni kan läsa i sin helhet här

Några preliminära slutsatser från mig:

Väldigt många byggnader kommer att beröras

Med målbilden om att det befintliga bostadsbeståndet ska nå energi­nybyggnads­prestanda till år 2050 så berörs ett stort antal byggnader. Sveriges Allmännyttas analys visar att knappt 90 procent av bostäderna kan komma att beröras. När nu medlemsländerna enats om att det är bostads­beståndets medelvärde som skall följas finns naturligtvis en öppning för att renovera en mindre andel till en väldigt hög energiprestanda. Men det är svårt och kostsamt att renovera befintliga byggnader till att uppnå en energiprestanda som är bättre än nybyggnads­energi­prestanda. Det innebär att mängden bostäder som behöver åtgärdas årligen kommer att bli dubbelt så hög, jämfört med den renoveringstakt som våra medlemmar har idag, där ett stort antal av de bostäder som berörs kanske inte kräver omfattande åtgärder – men det krävs ändock åtgärder.

Det kommer att kosta mycket pengar

Våra beräkningar visar att det kommer att kosta våra medlemmar 550 miljarder att förflytta sitt bestånd till nybyggnadsenergiprestanda. Det är mycket pengar. Förutom utmaningen att lösa det rent ekonomiskt så innebär det även att pengarna måste spenderas klokt. 550 miljarder kan medföra stor miljöpåverkan om de inte spenderas på ett klokt sätt.

Slår vi ut kostnaderna över 25 år och bostadsarea innebär detta kostnader om 300 kronor per kvadratmeter och år över 25 år. Samtidigt uppgår energikostnaderna till knappt 160 kronor per kvadratmeter och år. I korthet innebär det att besparingarna inte kommer att kunna finansiera åtgärderna ur ett strikt företags­ekonomiskt perspektiv.

Här är det viktig att vara tydlig med att det i de 300 kronorna så innefattas inte enbart energi­renoverings­åtgärder. Det innefattar även renoverings­åtgärder och kostnader som blir en konsekvens av energirenoveringsåtgärderna.

Min bedömning är därför att det mest kostnads­effektiva är att, när det finns renoveringsbehov, då samtidigt genomföra energirenovering i så lång utsträckning som möjligt. Där fokus bör vara på att nå nybyggnads­energi­prestanda förutsatt att det inte får negativa klimateffekter i form av att insatserna ger större klimatavtryck jämfört med det minskade klimat­avtrycket från energibesparingen.

Går det att lösa detta?

Min uppfattning är att alternativet att inte göra något finns inte. Dels för att vi måste bromsa klimat­förändringarna, dels för att det kommer att komma lagstiftning i någon form.

Men, det kommer inte bli hållbart om det ska vältras över på de svenska fastighetsägarna. Några konkreta åtgärder som skulle underlätta för genomförande är frågor som vi på Sveriges Allmännytta redan driver.

Låg moms på hyran

Med en låg momssats (sex procent) blir det möjligt för fastighetsägaren att dra av den ingående momsen (25 procent). På så sätt skapas ett utrymme som gör att fler investerings­kalkyler går ihop samtidigt som hyrorna kan hållas på en rimlig nivå.

Skattemässigt avdragsgilla avsättningar för underhåll och energirenovering

På så sätt kan fastighetsägaren spara ihop medel till kommande underhåll och energirenovering, vilket innebär att hyreshöjningarna kan hållas nere när det är dags för renovering. Då skjuts inte renoverings­kostnaderna framåt till nästa generation utan betalas av hyresgästerna i takt med att fastigheten används och slits.

ROT-stöd för hyreshus

Dagens ROT-stöd ger småhusägare och bostadsrätts­innehavare en möjlighet att minska arbetskostnaden för reparation, ombyggnad och tillbyggnad av bostadshus. Utformningen av detta stöd missgynnar boende i hyresrätt och är en uppenbar orättvisa. Ett motsvarande stöd bör ges till hyresrätten, men det behöver utformas på ett annat sätt för att säkerställa att det gynnar de enskilda hushållen.

Nya affärsmodeller behövs

Vi behöver fler entreprenörer som kan erbjuda nya alternativa affärs­modeller där entreprenörer och fastighetsägare delar på risk, finansiering och vinst.

Vad händer nu?

I och med de nya förutsättningarna genom trilogerna kommer vi göra ett mindre omtag i vår analys utifrån de nya förutsättningarna och även bjuda in fler medlemmar till möjligheten att få en företagsunik rapport. Inbjudan skickas ut till alla medlemmars vd som inte tackade ja i första omgången. Är du vd; håll utkik i din e-post. Är du inte vd; påminn din vd!