Enligt januariöverenskommelsen mellan riksdagspartierna S, M, C och L ska lägenheternas kvalitet och läge få ett större genomslag i hyressättningen. En kommission ska enligt avtalet ges i uppdrag att kartlägga tillämpningen av lägesfaktorn och föreslå lämpliga åtgärder.

Regeringen har nu tillsatt denna kommission. Ordförande är Sophia Mattsson-Linnala, tidigare vd för Rikshem och Huge Fastigheter samt chef för finans- och ekonomienheten på Sveriges Allmännytta. Övriga ledamöter är Carl Olof Nilsson Öhrnell, hyresråd vid Hyres- och arrendenämnden i Jönköping samt Tor Borg, analytiker på Boverket och tidigare chefsekonom på SBAB.

Enligt regeringens direktiv ska kommissionen:

  • kartlägga och analysera hur bostädernas läge och kvalitet beaktas relativt andra faktorer vid hyressättningen.
  • föreslå lämpliga åtgärder från statens sida i de fall (på de orterna) kommissionen konstaterar att lägesfaktorn och lägenheternas kvalitet inte beaktas i tillräcklig utsträckning.

Ett flertal av Sveriges Allmännyttas medlemsföretag arbetar redan med systematisk hyressättning. Syftet är att hyressättningen ska motsvara hyresgästernas allmänna värderingar av bostädernas varierande bruksvärden som till exempel storlek, utrustning, standard, kvalitet, service, närmiljö och geografiska läge.

Kartlägga lokal hyressättning

I kommissionens uppdrag ingår att kartlägga det arbete med systematisk hyressättning som bedrivits av lokala parter sedan 2011, både i storstadsområdena och i andra delar av landet.

Sveriges Allmännyttas kongress 2019 beslutade att arbetet med systematisk hyressättning ska intensifieras med målsättningen att hela landet år 2025 ska ha en hyressättning som motsvarar hyresgästernas värderingar.

– En systematisk och transparent hyressättning skapar rättvisa mellan hyresgäster. Den främjar också en utveckling av hyresrätten som upplåtelseform genom att underlätta prissättningen av ett mer varierat utbud, säger Anders Nordstrand.

Grannlaga uppgift

I kommissionens uppdrag ligger även att överväga och föreslå åtgärder som leder till att hyresgästernas värderingar av läge och kvalitet ges ett större genom­slag i de fall kommissionen bedömer att dessa inte beaktas tillräckligt.

Att bedöma vad som är ett tillräckligt genomslag är dock en grannlaga uppgift. Hur mycket ska hyran skilja sig exempelvis mellan en lägenhet som har balkong och en som inte har det, mellan en lägenhet som har spis med plattor och en som har spis med häll eller mellan en lägenhet som ligger på Södermalm i Stockholm och en som ligger i förorten Farsta, om de i övrigt är lika?

– Sådana frågor lämpar sig knappast för statlig reglering, hyressättningen sköts bäst av marknadsaktörerna själva utan statlig inblandning, säger Anders Nordstrand.

Det var också den bedömning som regeringen gjorde i samband med 2011 års hyressättningsreform: ”Frågan om vilken betydelse det geografiska läget och andra bruksvärdesfaktorer bör ha vid fastställande av skälig hyra bör inte anges i lag utan hanteras av hyresmarknadens parter.”

”Detaljreglering ett stickspår”

Enligt direktivet ska kommissionen överväga att ge parterna verktyg och incitament för att anpassa hyressättningen så att hyresgästernas värderingar får ett större genomslag. Men kommissionen har också att brett mandat att överväga andra åtgärder och lämna författningsförslag om det bedöms som nödvändigt.

– Om kommissionen skulle landa i åtgärdsförslag som innebär en detaljerad reglering av hyressättningen så är man inne på ett stickspår. Men om den kan bidra med incitament och argument som går hem hos både hyresvärdar och hyresgäster så kommer den att göra en viktig insats för en hyressättning som stämmer väl med hyresgästernas värderingar, säger Anders Nordstrand.

Kommittén ska redovisa sitt uppdrag senast den 30 juni 2021.