- Allmännyttan, Hyressättning
- 2017-06-21
- Tidningen Allmännyttan
SOMLIGA BETRAKTAR systematisk hyressättning som en ödesfråga, det som ska rädda dagens hyressättningssystem undan strandningar, masstvister och lagändringar i riktning mot marknadshyra och individuella hyror.
Andra ser det mer som ett sätt att få ordning och reda i systemet, förutsägbarhet och lugnare hyresförhandlingar. Systematisk hyressättning är egentligen inget nytt. Det har funnits i över 30 år i olika tappningar och kallats många olika namn: rätt hyra, rättvis hyra, poänghyra, tillämpad bruksvärdeshyra, hyresöversyn eller exempelvis Malmömodellen.
— Det här är en viktig fråga, eftersom det skapar förståelse hos alla parter om hur man sätter hyran. Vägen dit är faktiskt lika viktig som själva överenskommelsen.
Men det handlar i stort om samma sak: att hyresvärden och hyresgästerna tillsammans gör en värdering av olika boendefaktorer – och sedan räknar om hyrorna efter det. Vad är det värt att ha nära till buss och affärer? En balkong i söderläge? Helkaklat badrum? Kan det bli avdrag för trafikbuller eller att grannarna ser in genom köksfönstret?
Sedan sätter man poäng eller krontal på faktorerna, matar in dem i ett datasystem och vips har man en ny hyra. Tanken är att hyran blir mer rättvisande och begriplig när hyresgästen själv kan ta reda på vilka beståndsdelar hyran är uppbyggd av – och varför den skiljer sig från grannens fast lägenheterna är lika stora.
Det här är systematisk hyressättning
Systematisk hyressättning:
är en metod för att få en rättvisare hyressättning, som är lika för alla lägenheter med samma bruksvärde. Även hyresgästen får bättre förståelse för hur hyran är uppbyggd.
Metoden går ut på:
att varje lägenhet bedöms och poängsätts utifrån ett antal parametrar som storlek, planlösning, allmänna läge och läge i huset, ljudisolering, hiss, närhet till kommunikationer och så vidare. Hyresgästerna är oftast med och värderar parametrarna i processen. Poängsättningen fastställs i förhandlingar mellan bostadsföretaget och hyresgästföreningen.
Lokala förutsättningar:
det finns måna olika typer av systematisk hyressättning, eftersom den ska utgå från de lokala förutsättningarna på orten. Arbetet med att systematisera hyressättningen tar ofta flera år, eftersom man besiktigar i princip varje område, fastighet och ett antal lägenheter innan man kan börja poängsätta.
När systematiseringen är klar:
får man enklare och tydligare hyresförhandlingar för alla parter.
Fast sådär vips går det förstås inte. Det handlar ofta om åratal av förberedelser. Bostadsföretaget behöver inventera sina lägenheter för att till exempel få koll på var det faktiskt finns tvättmaskin och engreppsblandare. Parterna ska komma överens om hur många faktorer man ska ha, vad varje faktor ska vara värd, om och hur man ska göra en enkät och välja datasystem. Och hela tiden informera, informera, informera – förankring hos hyresgästerna har visat sig centralt för att inte stöta på motstånd.
2001 SKREV SABO, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen under den första trepartsöverenskommelsen om att bilda lokala kommittéer i rikets alla städer för att se över hyrorna. Under 1990-talet gjordes hyresöversyner på ett trettiotal orter, som Umeå, Huddinge, Södertälje och Nynäshamn. Men sedan tog det lite stopp. Många upplevde översynerna som krångliga och tidsödande. Och bland hyresgästerna har det ofta funnits motstånd mot lägesfaktorn.
Illustration: Annicka Istemo
På senare år har frågan fått ny fart, men det har gått lite upp och ned. I dag finns någon form av systematiserad hyra i runt 100 kommuner, enligt en inofficiell undersökning från Hyresgästföreningen. Det är dock bara en handfull städer som har alla tre parter med på båten. I de flesta fall är det ”bara” allmännyttan och Hyresgästföreningen som kommit överens.
I FÖRRA VÅRENS Strååthförhandling, när regeringen utsåg en medlare att förhandla med de tre parterna om en översyn av hyressystemet, var systematiserad hyressättning en av grundbultarna. En gemensam handledning var då på gång, men sedan Fastighetsägarna lämnade samtalen har frågan legat i träda. Nu har dock frågan väckts till liv igen.
– Det har varit en massa konflikter med Hyresgästföreningen överallt, men nu har vi beslutat att ta ett nytt varv och se om vi kan skriva ihop oss om en systematisk hyressättning. Jag tror att vi blir färdiga under våren, säger Reinhold Lennebo, vd för Fastighetsägarna Sverige.
Systematisering på tre vis
Helsingborgshem
Antal lägenheter: 12 300
Snitthyra: 1 018 kr/kvm/år
HELSINGBORGSHEM HADE EN konfliktfylld historia när det gällde hyresförhandlingar – bland annat flera strandningar under 90-talet. Men när den nye vdn tillträdde 2007 blev relationerna bättre och samtidigt började man diskutera systematiserad hyressättning.
Första steget var att skicka ut en enkät till 2 500 Helsingborgare där de fick tycka till om bland annat standard, service och läge. Sedan värderade man ett antal lägenheter utifrån svaren i enkäten. När Helsingborgshem och Hyresgästföreningen kom fram till lämpliga hyresnivåer översatte man de olika kostnaderna till poäng.
Man ”flyttade” även runt ett hus i stan för att komma fram till hur läget påverkar bruksvärdet. Projektet avslutades 2013 men nivåerna korrigeras löpande genom de årliga förhandlingarna och i samband med att en lägenhet sägs upp.
Värderingar är något som förändras över tid och under 2016 gjordes en ny enkät. Enkätsvaren tillsammans med en utvärdering av nuvarande modell ligger till grund för framtida förändringar.
Köpings Bostads AB
Antal lägenheter: 2 600
Snitthyra: 940 kr/kvm/år
I BÖRJAN AV 2000-TALET övertog Köpings Bostads AB, KBAB, ett stort antal lägenheter från en konkurs. Man insåg snart att hyrorna var satta för högt och dessutom inte konsekventa i jämförelse med övriga lägenheter i beståndet.
Hyrorna baserade sig på olika parametrar från hus till hus beroende på stöd och kostnader vid byggtillfället, dessutom hade höjningar skett med både fasta belopp och procentuellt. Det fanns också tomma lägenheter och till viss del kunde hyresnivåerna vara orsaken.
Arbetet med systematiseringen drog igång. Till en början trodde man att det skulle ta tre år – nu har det gått närmare 17 år och än är de inte klara. Efter en ortsindelning klassificerades lägenheterna utifrån fyra parametrar; kommersiellt utbud, närutbud, trygghet och miljö. Sedan gick man in på detaljer för att registrera lägenheterna.
När värderingen var klar kunde man sätta en målhyra för varje bostad. För att undvika drastiska höjningar gavs årliga begränsade höjningar till dem som skulle upp i pris och oförändrad hyra på dem som stod för högt.
När arbetet med hyressättningen satte igång tänkte man inte på att involvera hyresgästerna. Nu sker dialogen via hyresgästenkäter som ligger till grund för delar av parametrarna. KBAB menar att systematiserad hyressättning är ett levande system och att det aldrig kan anses färdigt – däremot underlättar systemet både i förhandling och boendedialog.
Bostaden i Umeå
Antal lägenheter: 15 500
Snitthyra: 1 041 kr/kvm/år
1998, EFTER FYRA ÅR av inventering var Bostaden i Umeå och Hyresgästföreningen klara med värderingen av alla lägenheter. Då införde man, som första företag i Sverige, systematiserad hyressättning på bara två år.
Med en exakthet ned på öret kan Bostaden förklara vad som ligger till grund för hyran i varje enskild lägenhet. De gjorde enkätförfrågningar vid två tillfällen, 2003 och 2013.
Under den tioårsperioden hade ett par områden ökat i popularitet.
Så småningom kom även de privata fastighetsägarna med i systemet och idag träffas alla tre, Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och Bostaden i Umeå, 5–6 gånger per år för att diskutera sådant som tidigare inte funnits med i systemet. Det kan vara moderna fönster, handdukstorkar eller annat. De har även haft diskussioner om hanteringen av poängen i nyproduktion och större renoveringar och löst det genom att använda sig av
nyproduktionspoäng.
Och både SABO och Hyresgästföreningen har under året lagt ökad fokus på den systematiska hyressättningen.
– Det här är en viktig fråga, eftersom det skapar förståelse hos alla parter om hur man sätter hyran. Vägen dit är faktiskt lika viktig som själva överenskommelsen. Det gör det också lättare att komma fram i de vanliga hyresförhandlingarna, säger Anders Nordstrand, SABOs vd.
SABO HAR TILLSATT en hyresarbetsgrupp med bostadsbolags-vd:ar från olika landsändar. Och Hyresgästföreningen har bildat ett nationellt nätverk för att lyfta frågan.
– Det är avgörande att få en situation med rätt och likvärdig hyra. Men vi vill komplettera med en enklare modell med färre parametrar, en Sverigemodell, som kan sänka trösklarna både in i och ut ur modellen, säger Erik Elmgren, förhandlingschef på Hyresgästföreningen.
