Vad som gäller när en lokalhyresgäst går i konkurs står att finna i hyreslagens regler, 31§. Att en hyresgäst försätts i konkurs påverkar inte i sig hyresavtalet men det kan likväl få följder både för hyresvärden och hyresgästen. Martin Ingvarson, lokalexpert på Sveriges Allmännytta, svarar på några vanliga frågor om vad som gäller om till exempel en butik eller restaurang går i konkurs.

Kan hyresgästen säga upp hyresavtalet i förtid?

–  I samband med en konkurs har hyresgästen möjlighet att säga upp hyresavtalet med gällande uppsägningstid. Hyresgästen behöver dock inte invänta att avtalstiden har gått ut. Om det exempelvis finns ett hyresavtal som löper från 1 januari 2023 till den 31 december 2025 (med 9 månaders uppsägningstid) och hyresgästen försätts i konkurs den 1 februari 2024 så kan konkursboet säga upp avtalet med nio månaders uppsägningstid från och med dagen för konkursen.

–  Det första du som hyresvärd bör göra när en hyresgäst går i konkurs är att ta kontakt med konkursförvaltaren, ofta en advokat, och fråga hur konkursboet avser att göra med det hyresavtal som hyresgästen ingått med er. Det kan vara så att det inte omedelbart kommer till hyresvärdens kännedom att en konkursansökan har lämnats in eller en hyresgäst har försatts i konkurs – det är därför väldigt viktigt att som lokalförvaltare känna dina lokalhyresgäster, ha koll på deras verksamhet och träffa dem regelbundet för att upptäcka eventuella utmaningar de har. Det är tingsrätten som beslutar om eventuell konkurs.

Vilka möjligheter har hyresvärden att säga upp hyresavtal vid konkurs?

–  Även för hyresvärden finns möjlighet att säga upp hyresavtalet med gällande uppsägningstid utan beaktande av hyrestidens utgång. Dock kan konkursboet hindra uppsägningen genom att exempelvis ställa en säkerhet eller åta sig att svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden. Konkursboet har även rätt att överlåta hyresrätten i enlighet med avtalet.

–  Därutöver har hyresvärden rätt att säga upp hyreskontrakt enligt de sedvanliga reglerna om förverkande, exempelvis vid utebliven hyresbetalning, vilket är relativt vanligt i samband med konkurser.

Vad kan man som hyresvärd göra om hyresgästen inte lämnar lokalen?

–  Det vanligaste agerandet för en hyresvärd vid en hyresgästs konkurs är att utnyttja möjligheten att anmoda konkursboet att ställa lokalen till hyresvärdens förfogande inom en månad från anmodan – det vill säga att be hyresgästen (eller snarare konkursboet) att lämna lokalen snarast.
Om hyresgästen inte lämnar lokalen ansvarar konkursboet för hyran från konkursbeslutet till dess att lokalen ställs till hyresvärdens förfogande.

Mer information om hur ni ska göra om en verksamhet i era lokaler går i konkurs finns på vår hemsida. Där finns till exempel förslag i bilaga till ”Anmodan efter konkurs” samt en checklista på lämpliga åtgärder när en lokalhyresgäst går i konkurs.

Ett gyllene tillfälle för mer information om lokalförvaltning, möjligheter och fallgropar, offentliga och kommersiella hyresgäster samt en marknadsanalys rörande de senare ges på hybridkursen ”Vad ska vi göra med våra lokaler?” den 23 april!