Medlemsföretagen i Sveriges Allmännytta har det senaste decenniet renoverat mellan 14 500 och 20 000 lägenheter om året.

Antalet renoveringar toppade 2022, då nästan 20 500 allmännyttiga lägenheter renoverades. Sedan dess har siffran sjunkit. Förra året renoverades drygt 14 400 lägenheter.

– Renoveringstakten är tydligt sammankopplad till ekonomin i bostadsföretagen, som i sin tur påverkas av det ekonomiska läget i Sverige. I högkonjunktur renoverar vi mer och i lågkonjunktur renoverar vi mindre, konstaterar Sofia Hansdotter, fastighetsutvecklingsexpert på Sveriges Allmännytta.

Under de första åren på 2000-talet var renoveringstakten mycket låg – då renoverades bara runt 4 000 lägenheter om året.

Passerar tekniska livslängden

Renoveringsbehov hänger samman med fastighetens tekniska livslängd, men kan också handla om förnyelse, energieffektivsering och att förbättra livsmiljön för de boende genom till exempel ökad tillgänglighet eller trygghetsskapande åtgärder.

Så hur stora är de kommande renoveringsbehoven?

Ett sätt att beräkna detta är att titta på fastigheternas så kallade värdeår, vilket i princip är när husen byggdes. Men om stora, genomgripande renoveringar gjorts kan fastigheterna få ett senare värdeår.

Hus som har värdeår 1984 eller tidigare är i dag äldre än 40 år och närmar sig därför slutet på den tekniska livslängden för flera av husets byggnadskomponenter – eller har kanske till och med passerat den.

Enligt Sveriges Allmännyttas ekonomiska statistik, som baseras på enkäter till alla medlemsföretag, har 495 000 lägenheter ett värdeår som är 1984 eller äldre – och kan därmed anses stå inför en betydande renovering (se diagram nedan).

Ökad renoveringstakt behövs

Antalet indikerar att renoveringstakten skulle behöva öka.

– Men hur mycket bostadsföretagen faktiskt kommer att renovera de närmaste åren beror på företagens ekonomi. Renoveringsåtgärder kostar mycket och hyressättningssystemet gör att det är svårt höja intäkten, det vill säga hyran, lika mycket som renoveringen kostar, säger Sofia Hansdotter.

Kostnaden för en renovering varierar givetvis beroende på renoveringens omfattning.

EU-krav tarvar renoveringsstöd

Och takten styrs också av andra faktorer än husets livslängd – inte minst sådant som EU-krav på energirenovering.

Sveriges Allmännytta har i en rapport beräknat just renoveringskostnader utifrån dessa EU-krav. Den visar att kostnaden för en renovering varierar mellan ungefär 100 000 kronor per lägenhet för mindre åtgärder till 750 000 kronor per lägenhet för omfattande åtgärder – och upp till 1,9 miljoner kronor per lägenhet för mycket omfattande åtgärder (se tabell nederst på sidan).

– För att bostadsföretagen ska klara de kraven rent ekonomiskt kommer någon typ av statligt renoveringsstöd att behövas, säger Sofia Hansdotter.

Men hon betonar att det är centralt att underhålla och förlänga husens livslängd ur både hållbarhetsperspektiv och ekonomiskt perspektiv – för både fastighetsägare och hyresgäster. Och att underhåll ju ofta är mindre kostsamt än större renoveringar.

– Renovering bör ske varsamt av både ekonomiska och miljömässiga skäl. Men för att få lönsamhet i en renovering brukar man behöva samla uppgraderingar av flera byggnadskompontenter och exempelvis renovera tak och fasad samtidigt, även om de uppnår sin tekniska livslängd vid lite olika tidpunkter. Och att enbart energirenovera är sällan lönsamt.

Livslängd för olika byggnadsdelar

Källa: Vägledning för komponentredovisning av fastigheter

– En framgångsrik renovering ökar attraktiviteten för de boende genom förbättrade boendemiljöer, energirenovering och uppgradering av olika byggnadskompontenter som har nått sin tekniska livslängd. Då tryggar vi ekonomin för de boende och för långsiktiga fastighetsvärden, summerar Sofia Hansdotter.