Förslaget om fri hyressättning innebär att hyresvärden bestämmer om den nya lagen ska tillämpas för nybyggda hus. I så fall får hyresvärden själv bestämma inflyttningshyran. Därefter får hyran årligen höjas med samma procenttal som konsumentprisindex utvecklas.

– Förslaget innebär den kanske största bostadspolitiska förändringen på 50 år, men det kommer knappast att ha någon större effekt på bostadsbyggandet. Kraftigt ökande byggpriser under flera år har lett till att hyrorna i dagens nyproduktion är väldigt höga och det finns knappast någon betalningsvilja för ännu högre hyror. Möjligen kan förslaget leda till att det byggs nytt på ett fåtal mycket attraktiva platser i storstäderna, men där finns sällan utrymme att bygga mer, säger Anders Nordstrand, vd på Sveriges Allmännytta.

Undersökningar pekar på liten byggeffekt

En enkät som Sveriges Allmännytta gjorde till sina medlemmar i vintras visade att endast en femtedel av företagen, främst större bolag, bedömde att de skulle kunna bygga fler bostäder med fri hyressättning. De flesta företagen bedömde att det inte skulle ha någon effekt. Flera företag framhöll att det finns andra större hinder för bostadsbyggandet än hyressättningssystemet; som till exempel brist på byggbar mark, höga byggpriser, nedskrivningskrav och kollektiva hyresförhandlingar som inte fungerar effektivt.

Sveriges Allmännytta har också bett Evidens att ta fram ett kunskapsunderlag som analyserar effekter av fri hyressättning för nyproduktionen av hyresbostäder i mindre och medelstora kommuner. Slutsatsen var i korthet att fria hyror ger ingen eller liten effekt på hyresnivån och därmed på nyproduktionen i dessa kommuner.

– Enligt utredningens direktiv bör regelverket ge goda möjligheter för fastighetsägare på orter av olika storlek och med olika utmaningar att utveckla och utöka sitt bestånd av hyreslägenheter. Det förslag som utredningen presenterat har dock ett kraftigt storstadsfokus, säger Anders Nordstrand.

Risk för högre markpriser

Under senare år har vi haft en ganska hög, om än inte tillräckligt hög, byggtakt. Inte minst syns ett stort intresse bland privata aktörer för att bygga nya hyresrätter även med nuvarande hyressättningssystem. Privata fastighetsägare bygger idag betydligt fler nya bostäder än allmännyttan. Enligt SCB färdigställdes år 2010 totalt 2 580 bo-städer i flerbostadshus av privata fastighetsägare. År 2020 var antalet 17 192 lägenheter – en ökning med mer än 500 procent.

– Sveriges Allmännytta konstaterar att många kommuner idag håller nere priset på mark som ska bebyggas med hyresrätter jämfört med mark som ska bebyggas med bostadsrätter. Med fri hyressättning vid nyproduktion kan kommunerna rimligen inte längre göra det. Om markpriset ökar men inte betalningsviljan så blir det ännu svårare att få ihop kalkylen, vilket kan leda till att byggandet av hyresrätter minskar. Det är en aspekt som inte har behandlats i utredningens konsekvensanalys, säger Jörgen Mark-Nielsen, samhällspolitisk chef på Sveriges Allmännytta.

– För allmännyttans del är det viktiga att pressa byggpriserna, så att hyrorna kan hållas nere för att så många som möjligt ska kunna efterfråga det som byggs. Det är vårt kanske viktigaste bidrag till en socialt hållbar bostadsförsörjning, säger Jörgen Mark-Nielsen.

Bra att presumtionshyror behålls

Utredaren har övervägt om systemet med presumtionshyror ska behållas eller avvecklas, och landat i slutsatsen att presumtionshyrorna bör behållas tills vidare. Bland annat därför att de är en förutsättning för att fastighetsägare ska beviljas investeringsstöd för att bygga hyresbostäder.

– Det är bra att utredaren föreslår att systemet med presumtionshyror ska behållas. Allmännyttan använder sig av detta system i relativt stor utsträckning, inte minst vid nyproduktion utanför de starkaste marknaderna. Det viktiga är att investeringskalkylen ger kostnadstäckning och en rimlig vinst, vilket innebär säkra intäkter under 15 år. Sveriges Allmännytta har också presenterat ett förslag på hur man enkelt kan förlänga denna säkerhet efter att de 15 åren har gått, säger Jörgen Mark-Nielsen.

Lägenhetsregistret kompletteras med hyresinformation

– Det är också bra att utredningen föreslår att lägenhetsregistret ska kompletteras med information om hyror och vilka nyttigheter som ingår i hyresbeloppen samt göra dessa uppgifter lätt tillgängliga. Detta har vi länge efterfrågat eftersom det skulle underlätta för fastighetsägare, stärka konsumenternas ställning, förenkla arbetet med systematisk hyressättning och underlätta för hyresnämnderna att göra allmänna skälighetsbedömningar vid tvister, säger Jörgen Mark-Nielsen.

Sveriges Allmännytta skulle gärna se att detta uppdrag, som föreslås gå till Skatteverket och Lantmäteriet, utvidgas till att omfatta även det befintliga beståndet och utvecklas i samråd med hyresmarknadens parter.

Problematiskt koppla besittningsskyddet till KPI

Enligt utredningens direktiv ska den fria hyressättningen kombineras med ett bra konsumentskydd och ett reellt besittningsskydd för hyresgästerna. Utredaren har löst detta genom ett lagreglerat hyreshöjningstak och vissa möjligheter att få hyran prövad.

– Självklart ska hyresgäster ha besittningsskydd, men det är inte oproblematiskt att koppla det till ett index. Kopplingen till KPI innebär i praktiken en stelbent reglering. Risken är stor att KPI blir en norm som även kommer att påverka hyresförhandlingarna för befintligt bestånd, och att lokala förutsättningar och förhållanden får allt mindre betydelse när det i stället borde vara tvärtom, avslutar Jörgen Mark-Nielsen.

Sveriges Allmännytta kommer att noggrant analysera förslagen och dess konsekvenser och lämna synpunkter i ett remissyttrande.