Svar från Maria Österlind, jurist och hyresexpert på Sveriges Allmännytta:

De lokala parterna behöver vägledning för att kunna hantera förhandlingar om IMD vatten redan nu. Det handlar om både tekniskt och juridiskt komplicerade frågor, och den gemensamma rekommendationen ger en konkret modell för hur de här frågorna kan hanteras. I dagsläget är det den vägledning som finns att tillgå för de lokala parterna.

Rekommendationen är dessutom resultatet av ett omfattande gemensamt arbete mellan Sveriges Allmännytta, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. Alla tre parter har kompromissat för att hitta en modell som balanserar hyresvärdens och hyresgästernas intressen när kostnaden för vatten skiljs från grundhyran och i stället debiteras efter faktisk förbrukning.

Villkoren i rekommendationen har också varit föremål för rättslig prövning i ett avgörande som prövats av både hyresnämnden och Svea hovrätt, och de aktuella villkoren bedömdes som skäliga.

Sammantaget ser Sveriges Allmännytta därför inte skäl att överge en framförhandlad modell samtidigt som medlemsföretagen och de lokala parterna behöver praktisk vägledning för att hantera pågående och kommande IMD-förhandlingar.

Vad betyder Hyresgästföreningens besked för de lokala förhandlingarna?

Det kommer även fortsättningsvis att vara svårt att nå lokala förhandlingsöverenskommelser som följer rekommendationen. Trots det är rekommendationen fortfarande relevant för medlemsföretagens förhandlingar.

Det är också viktigt att komma ihåg att villkoren i rekommendationen har prövats rättsligt (se ovan). Sveriges Allmännyttas bedömning är att det avgörandet fortfarande har betydelse även efter Hyresgästföreningens besked.

Vad kan hyresvärden göra om parterna inte kommer överens?

Om det inte går att nå en lokal förhandlingsöverenskommelse finns det möjlighet för hyresvärden att få villkoren prövade av hyresnämnden. Det tidigare nämnda avgörandet är då relevant.

Varför är schablonerna för normal vattenförbrukning viktiga?

En central fråga är hur mycket av kostnaden för vatten som ska skiljas från grundhyran när IMD införs. Rekommendationen använder Boverkets schabloner för normal vattenförbrukning för olika lägenhetsstorlekar. Schablonerna var en känd och viktig del av modellen när de tre organisationerna förhandlade fram rekommendationen.

Vår uppfattning är att det inte är rimligt att en hög faktisk vattenförbrukning i en fastighet automatiskt ska medföra att motsvarande kostnad räknas bort från grundhyran. Det skulle dessutom kunna motverka ett av syftena med IMD – att minska vattenförbrukningen.

Hyresgästföreningen vill att grundhyran justeras när vattenpriset förändras. Hur ser Sveriges Allmännytta på det?

Vi avråder från en sådan lösning. När en kostnad väl har skilts från hyran och i stället debiteras efter faktisk förbrukning bör utgångspunkten vara att hyresgästen därefter betalar för sin förbrukning utifrån det pris som gäller. En motsvarande princip har exempelvis tillämpats när hushållsel har skilts från hyran.

Innehåller rekommendationen eftergifter även från hyresvärdssidan?

Ja. Det är viktigt att se rekommendationen som en helhet och komma ihåg att den bygger på kompromisser från samtliga parter.

En viktig del är att hyresvärden enligt rekommendationen inte tar betalt av hyresgästerna för investeringen för att införa IMD, trots att regelverket ger möjlighet att beakta en sådan investering.

Rekommendationen innehåller dessutom en fördröjning av det pris som hyresgästen betalar, vilket är till fördel för hyresgästen. Debiteringen utgår från föregående års vattenpris enligt Nils Holgersson-undersökningen (se länk nedan).

Kan det komma en ny rekommendation?

Sveriges Allmännytta kommer att fortsätta diskutera frågan med Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna. I dagsläget står vi dock bakom den befintliga rekommendationen.

På längre sikt kan det bli aktuellt med en ny partsöverenskommelse eller någon form av statlig reglering om parterna inte kan hitta en gemensam lösning. Det finns dock ingen självklarhet i att en sådan modell skulle innebära bättre villkor för hyresgästerna än den kompromiss som parterna redan har förhandlat fram.

Vad är rådet till medlemsföretag som ska förhandla om IMD vatten?

Utgå fortsatt från rekommendationen och de principer som ligger bakom den. Den ger ett konkret stöd i frågor som annars är både juridiskt och tekniskt komplicerade.

Var också tydlig med att rekommendationen är en framförhandlad helhet där samtliga tre parter har gjort kompromisser. Om det inte går att nå en lokal överenskommelse bör företaget överväga möjligheten att få villkoren prövade av hyresnämnden.

Kontakta gärna Sveriges Allmännytta för stöd och rådgivning inför den lokala förhandlingen.