Presumtionshyror, som har blivit allt vanligare, innebär i korthet att en förhandlingsöverenskommelse om hyran träffas före inflyttningen. Under den 15-åriga presumtionstiden är huvudregeln att den hyran inte får ändras.

Ett undantag är att hyran får ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. Detta har inom branschen uppfattats som att presumtionshyran kan höjas med samma procentsats som i andra delar av bostadsföretagens bestånd och investeringskalkylerna har därför baserats på detta.

Lägre hyreshöjningar försämrar kalkyler

I två prejudicerande beslut i Svea hovrätt, som kom i juni förra året, är skälighetsbedömningen mer restriktiv. Det innebär att hyran endast får höjas med hälften av den procentsats som förhandlats fram i de årliga hyresförhandlingarna.

Det försämrar investeringskalkylerna och bidrar till minskat byggande, konstaterar Jörgen Mark-Nielsen.

– Den praktiska konsekvensen blir att presumtionshyran behöver ligga på en högre nivå från början för att kalkylen ska gå ihop. Samtidigt vill vi pressa hyrorna, så att så många som möjligt ska kunna efterfråga det som byggts.

Hoppas på bättre investeringskalkyler

Utredarens uppdrag är nu att se över hur presumtionshyrorna skulle kunna ändras under presumtionstiden, med syftet att skapa goda förutsättningar för nyproduktion av hyresbostäder. De förändringar som föreslås ska även kunna tillämpas på befintliga bostäder med presumtionshyra.

– Jag räknar med att förslagen kommer att leda till att bostadsföretagens investeringskalkyler förbättras, vilket innebär att fler bostäder kommer att byggas. Det är naturligtvis extra bra om förslagen kommer att kunna tillämpas även på bostadsföretagens befintliga bestånd, säger Jörgen Mark-Nielsen.

Även översyn av tillval och frånval

Utredaren ska också se över möjligheten för parterna att avtala om hyrestillägg vid tillval och hyresavdrag vid frånval under presumtionstiden.

– Det vore en välkommen förbättring av regelverket. Eftersom presumtionshyror har blivit allt vanligare är det viktigt för hyresrättens konkurrenskraft att hyresvärdar kan erbjuda hyresgästerna tillval under presumtionstiden, säger Jörgen Mark-Nielsen.

– Men det vore också bra om utredningen kan se över vad som kan göras för att minska risken för hyressänkningar vid presumtionstidens utgång.

”Borde kunna snabbutredas”

Till särskild utredare har regeringen utsett hovrättsrådet Thomas Edling. I hans uppdrag ingår även att bland annat se över vissa bestämmelser i privatuthyrningslagen. Den utredningen ska redovisas senast den 3 mars 2025.

Uppdraget om ändring av presumtionshyror ska redovisas i ett delbetänkande senast den 2 september 2024.

– Det är alldeles för lång utredningstid. Om förslagen ska vara klara först i september nästa år kan de bli verklighet tidigast år 2025. Men det är ju nu som bostadsbyggandet störtdyker. Frågan borde därför kunna snabbutredas, säger Jörgen Mark-Nielsen.