David Josefsson, bostadspolitisk talesperson för Moderaterna, bad i slutet av förra året riksdagens utredningstjänst (RUT) att beräkna de ekonomiska konsekvenserna för staten av att införa sex procent moms på bostadshyra. Enligt RUT:s beräkningar skulle det bli en dyr reform; den skulle kosta statskassan mer än hela polismyndighetens budget för i år. Rapporten från RUT presenterades av David Josefsson i en debattartikel på Altinget Bo och bygg.

I en gemensam replik pekade Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen på flera brister i den rapport som RUT levererat. Det gäller bland hur kostnaderna för byggande av hyresbostäder beräknats och den genomsnittliga ytan i befintliga bostäder. Bristerna i underlaget påverkade resultatet på ett olyckligt sätt.

I en slutreplik hävdade David Josefsson att Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen har fel i sak. Den uppfattningen delar inte Jörgen Mark-Nielsen och Elin Nordmark, samhällspolitisk chef respektive fastighetsekonomisk expert på Sveriges Allmännytta.

– David Josefsson skriver att det är första gången någon utanför det tre lobbyorganisationerna som själva driver frågan sakligt har tittat på de statsfinansiella konsekvenserna av förslaget. Det stämmer inte. RUT har tittat på frågan minst två gånger tidigare med andra resultat, säger Jörgen Mark-Nielsen.

För hög siffra

I repliken konstaterade Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen att RUT utgått från volymen på totala bruttoinvesteringar i permanentbostäder så som de presenteras i nationalräkenskaperna. Denna post omfattar inte bara ny- och ombyggnation av hyresbostäder utan alla investeringar som görs i bostäder (inklusive privata renoveringar i villor och bostadsrätter) vilket innebär att siffran därför blivit för hög. David Josefsson pekar på att RUT räknat med att hyresbostäderna står för 65 procent av detta. Även denna siffra är för hög eftersom investeringskostnaden är betydligt lägre för en hyresrätt än för en bostadsrätt. Dessutom inkluderas värdeökningar som inte alla berörs av momssystemet.

– Denna beräkningsmetod är i praktiken behäftad med mycket stor osäkerhet. Eftersom en momsreform får konsekvenser i framtiden är det bättre att utgå från vad det faktiskt kostar att bygga i stället för teoretiska beräkningar utifrån historiska data. Vad reformen skulle kosta staten beror huvudsakligen på hur många hyresbostäder som byggs, säger Jörgen Mark-Nielsen.

Anmärkningsvärd beräkning

I repliken konstaterades att RUT räknat med en genomsnittlig lägenhetsstorlek på 78 kvadratmeter, medan den enligt SCB är 67 kvadratmeter. Enligt David Josefsson har RUT inte använt den genomsnittliga lägenhetsstorleken i landet, utan den genomsnittliga lägenhetsstorleken i trerumslägenheter i storstädernas ytterområden, därför att det är där en stor del av hyresrätterna finns.

– Att den genomsnittliga ytan är beräknad på storstädernas ytterområden framgår inte av rapporten, vilket i sig är anmärkningsvärt. I en nationell beräkning bör den genomsnittliga storleken bygga på alla lägenheter i hela landet. Det är också oklart vad som avses med ”storstädernas ytterområden”. Den genomsnittliga ytan i Sveriges Allmännyttas lägenheter i Stockholm, Göteborg och Malmö är 64 kvadratmeter, det vill säga en bra bit från rapportens 78 kvadratmeter, säger Elin Nordmark.

I repliken framhölls vidare att kvadratmeterkostnaden för drift och underhåll är överdriven och att den enligt Sveriges Allmännyttas statistik är betydligt lägre. David Josefsson skriver att RUT har utgått från Sveriges Allmännyttas statistik men korrigerat för inflation genom SCB:s fastighetsförvaltningsindex.

– RUT har utgått från vår statistik, vi får ungefär samma siffror när vi kontrollräknar deras underlag. Den stora skillnaden mellan våra och RUT:s beräkningar av kvadratmeterkostnaden är att RUT inte justerat för de delar som inte är belastade med moms, det vill säga huvudsakligen personalkostnader. I vår statistik uppgår fastighetsanknuten administration till 18 procent, vilket vi har reducerat driftkostnaderna med, säger Elin Nordmark.

Snabbutredning är fel

Eftersom en momsreform också påverkar befintligt bestånd är dessa siffror av stor betydelse. Den sammanlagda effekten av för stor genomsnittlig kvadratmeteryta och för hög drift- och underhållskostnad har lett till att den statsfinansiella effekten enligt RUT:s beräkning hamnar långt över den nivå som skulle uppkomma i verkligheten.

– Vi har hela tiden hävdat att man ska ha stor respekt för svårigheten att göra sådana här beräkningar. Låg moms på hyran är ett seriöst förslag som väckt stort intresse och som inte kan avfärdas med en snabbutredning, säger Jörgen Mark-Nielsen.

I den gemensamma repliken skrev Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen att det behövs en statlig utredning som grundligt sätter sig in i frågan och analyserar effekter och konsekvenser:

”Vad skulle låg moms innebära för bostadsbyggandet, för hyrorna, för sysselsättningen och för staten? Vilka blir de samhällsekonomiska effekterna? Kan detta bidra till att minska den ekonomiska obalansen mellan upplåtelseformerna? Kan reformen minska regelkrånglet, till exempel vid omvandling av lokaler till bostäder?”

– David Josefsson skriver i debattartikeln i Altinget att det i ett längre perspektiv, exempelvis inom ramen för en bred skattereform, är naturligt att också titta på skatter på boende inklusive momsregler. Vi borde kunna vara överens om att låg moms på bostadshyra är ett förslag som förtjänar en grundlig utredning, säger Jörgen Mark-Nielsen.