De allmännyttiga bostadsföretagen har tillsammans lån för runt 250 miljarder kronor. Det är nästan hälften av hela kommunsektorns låneskuld – bostadsbyggande och förvaltning hör till det mest kapitalintensiva som finns inom kommunens ramar.

Och lånen väntas växa rejält de närmaste åren. Om allmännyttan ska möta sin del av målet på 700 000 nya bostäder till 2025 står man inför byggkostnader på 200 miljarder kronor. Och därtill utgifter på 200 miljarder i underhållskostnader – fler lär snart behöva låna till underhållet.

Så det är förstås av största vikt hur lånen tas – och till vilket pris.

Två olika tendenser samtidigt

Just nu kan man spåra två parallella tendenser i upplåningen. Den ena är att kommuner efter påhälsning från Skatteverket skippar koncernbanksmodellen för att slippa risk för en skattesmäll, sedan reglerna för ränteavdrag skärpts i flera omgångar. Strax före sommaren kom också ett regeringsförslag om än fler och snävare regler.

Den andra rörelsen går i helt motsatt riktning: allt fler kommuner vill samla hela koncernens finansiering under ett och samma tak.

– Trenden går mot fler och fler internbanker, konstaterar Maria Gabrielsson, finansexpert på SABO.

Internbank – koncernkonto

:

Kommunen ansvarar för bostadsföretagets upplåning, både kapitalbindning och räntebindning. Bolaget har ett konto med ett kredittak. Alla lån ligger i en klump och alla bolag har ett kollektivt ansvar för hela låneklumpen.

Fördelar:

  • Enkelt. Kräver begränsad finansiell kompetens.
  • Driftsäkert
  • Billigare för kommunen

Nackdelar:

  • Bolaget har fullt ansvar men kan inte påverka sin risk – kan strida mot aktiebolagslagen
  • Bolaget vet inte sin räntekostnad förrän i efterhand
  • Risk att Skatteverket underkänner ränteavdragen
  • Kan eventuellt strida mot allvill-lagens krav på affärsmässighet

Ett skäl är att kommuner numer får bättre lånevillkor än enskilda bolag. Kommuner kan inte försättas i konkurs, de kan påverka sina intäkter genom skatter och anses därför utgöra en lägre risk för långivarna.

Ett annat skäl är att kommunen genom att samla dotterbolagens lån får ihop en större lånevolym och därmed kan låna från flera olika typer av finansiärer, till exempel via obligationer eller certifikat på kapitalmarknaden.

– Men det finns flera nackdelar med internbanksmodeller. En är att det finns risk att bolagets kompetens i finansfrågor urholkas om kommunen tar över ansvaret samtidigt som bolaget inte kan påverka sin räntekostnad, säger hon.

Få som lånar på kapitalmarknaden

Tills nyligen fanns ett dussintal allmännyttiga bostadsbolag som lånade ute på kapitalmarknaden, enbart på sin egen goda kreditvärdighet. Nu finns bara en handfull kvar.

Varför?

– Skillnaden mellan kommunernas och bolagens upplåningskostnader har ökat de senaste åren. Tidigare skilde det kanske bara 0,1 procent men nu pratar vi om 0,3 procent i skillnad, säger Christer Lindberg, finansiell rådgivare och vd i konsultbolaget ABTM.

– Om ett bolag lånar 3-4 miljarder blir det stora pengar över tiden.

Upplåning på egna meriter

:

Bostadsföretaget ansvarar för att ta lån och avgöra hur räntan ska bindas. Vanligast är att upplåningen görs med kommunal borgen eller på husens pantbrev. Vissa lånar bara på sitt goda namn och en kreditvärdering. Andra har en blandning.

Fördelar:

  • Bolaget har koll på sina ränterisker
  • Kan upprätthålla hög egen kompetens
  • Smidigare hyresförhandlingar om bolaget kan visa hur ett projekt finansieras

Nackdelar:

  • Ingen borgensavgift till kommunen (om lån via pantbrev eller rating)
  • Kan vara sårbart och personberoende
  • Få anbud på lån och färre lånekällor

Ett bolag som nu är på väg från egen finansförvaltning till internbank är Uppsalahem.

– Fram till förra året har vi alltid skött upplåningen på egen hand. Vi har lånat enbart på egna meriter, utan borgensåtagande, berättar Peter Pettersson, finanshandläggare på Uppsalahem.

Men i december beslutade kommunfullmäktige att all upplåning ska gå via en internbank i koncernen.

– Det ska inte påverka vår upplåningskostnad, varken uppåt eller nedåt. Kommunen kan låna billigare än Uppsalahem eftersom de har bättre rating. Den mellanskillnaden ska vi ju enligt lag betala i borgensavgift till kommunen.

Det nya blir att mellanskillnaden hamnar hos Uppsala kommun i stället för hos banken.

”En bra lösning för alla”

Ett annat bolag som just fått förändrade spelregler är Stångåstaden i Linköping, som också länge varit aktiv på kapitalmarknaden med upplåning på egna meriter. Men där valde kommunen efter något års utredning en annan väg.

– Det blev lite av en kompromiss. I stället för en internbankslösning fortsätter vi nu att låna upp själva, men med kommunal borgen, säger Sofie Moosberg, finanschef på Stångåstaden.

En bra lösning för alla parter, menar hon.

– För Stångåstaden blir det här kostnadsneutralt. Vi får en billigare upplåning och betalar mellanskillnaden i borgensavgift, vilket ger kommunen ränteintäkter. Den enda förloraren är väl banken, som får lägre marginaler på sin utlåning.

— Trenden går mot fler och fler internbanker

Maria Gabrielsson, finansexpert, SABO

Hon ser en stor fördel i att bolaget får behålla sin självständighet.

– Det är oerhört viktigt att få äga den här frågan själv, just för bolag som är så skuldtyngda som fastighetsbolag är. Det skulle kännas oroväckande att sitta fast i en koncernbanksits där någon annan bestämmer vad det ska kosta att låna pengar. Det blir svårt att räkna på vår nyproduktion och ombyggnationstakt om vi inte vet vad det kostar.