Samhällsfastigheter har blivit en snabbt växande marknad för privata aktörer. Många fastighetsbolag har under det senaste decenniet lockats till segmentet med affärsmodellen att köpa välfärdsfastigheter och sedan hyra ut dem till kommunerna.

Varför är så många privata bolag intresserade av att äga samhällsfastigheter? 

– Kombinationen av långa avtal och stabila och trygga hyresgäster har gjort segmentet väldigt attraktivt. Kommuner och regioner går ju sällan eller aldrig i konkurs, svarar Martin Ingvarson, lokalexpert på Sveriges Allmännytta.

Dessutom är verksamheterna som bedrivs i samhällsfastigheter ofta är okänsliga för konjunktursvängningar. Vård, omsorg och utbildning behövs i både goda och dåliga tider.

Ökande efterfrågan på äldreboenden

Ytterligare en anledning är Sveriges demografiska utveckling med en allt större andel äldre.

– Efterfrågan på äldreboenden och annan vård kommer troligtvis att öka. Även behovet av skolor och förskolor är stor, säger Martin Ingvarson.

Därför är det inte så konstigt att många aktörer har dragits till det välfärdsfastigheter, menar han.

– Speciellt inte med det stora behovet av lokaler för välfärden i kombination med kommunernas och regionernas intresse av att sälja fastigheter.

Samhällsdebatt

På senare tid har frågan aktualiserats på ännu ett sätt. I takt med ekonomisk nedgång och stigande räntor har läget blivit allt kärvare för samhällsfastighetsbolagen och flera kommuner har köpt tillbaka fastigheter från SBB, en av de stora aktörerna inom området samhällsfastigheter.

I samband med detta har också samhällsdebatten om vem som borde äga de lokaler som används för vård, skola och omsorg fått ny fart.

Temperaturmätning

Så vad ska kommunerna göra – vad är bäst, hyra eller äga? Och hur ska aktörerna förhålla sig när epoken av låga räntor kanske är förbi?

Det är temat för Lokaldagen, som arrangeras av Sveriges Allmännytta den 9 november, med medverkande som SBB, Rikshem och Kommuninvest. Dessutom presenteras erfarenheter från kommuner som tidigare sålt sina fastigheter.

Dagen inleds med en temperaturmätning på samhällsfastigheter som fastighetsinvestering. Mikael Söderlundh, analyschef vid fastighetsrådgivaren Colliers, ger en bild av hur sektorn mår i dag i tider med höga räntor, rekordinflation och annalkande lågkonjunktur.

Catrin Viksten, förvaltningschef för Rikshems samhällsfastigheter, ger sedan sin bild av varför samhällsfastigheter blivit en av fastighetsbranschens hetaste marknader – och om fördelar och nackdelar med affärsmodellen.

SBB ger sin syn på affärsupplägget

Även Samhällsbyggnadsbolaget Norden (SBB), som på kort tid byggt upp en omfattande portfölj samhällsfastigheter, medverkar under lokaldagen. SBB:s affärsidé har ifrågasatts under året och aktiekursen har dalat. Krister Karlsson, vice vd SBB Norden, kommer till Lokaldagen och berättar om hur bolaget nu ser på sitt affärsupplägg, den senaste tidens turbulens och sin roll i samhällsbygget.

Finansinstitutet Kommuninvest, som lämnar råd till kommunerna kring olika finansieringsformer, ger ett annat perspektiv på ämnet. Kommuninvest har gjort en studie kring vad som är mest lönsamt för kommunen, att äga eller hyra verksamhetslokalerna. T f forskningschef Erik Törnblom berättar om resultatet.

Så gick det i Härnösand

Lokaldagen bjuder också på en berättelse om vad som hände i Härnösand. För 16 år sedan genomförde Härnösand en fastighetsaffär som räddade kommunens ekonomi. Förlorade arbetstillfällen, minskad offentlig service, negativ befolkningsutveckling ledde till att kommunens lokalfastigheter såldes till en privat aktör. I dag har fastigheterna sålts vidare flera gånger om. Härnösandshus nuvarande vd Göran Albertsson berättar om hur resan gick till, vad man har lärt sig och hur dialogen mellan kommunen och dagens ägare fungerar i dag.

Men det finns också juridiska aspekter på kommunala fastighetsaffärer. Carin Carlsson, jurist på Sveriges Allmännytta, reder ut vilka lagar och regler som gäller och vilka risker den kommunala aktören står för, liksom vilka konsekvenserna kan bli för såväl beställare och  entreprenör om affären bryter mot upphandlingsregelverket.

Ser fram mot Lokaldagen

Sveriges Allmännyttas lokalexpert Martin Ingvarson, som är med och håller i trådarna under Lokaldagen, betonar att frågan om vad kommunen gör med sina samhällsfastigheter har hög relevans för kommunägda bostadsföretag.

– Om kommunen beslutar sig för att själv äga fastigheterna är det vanligt att det är det kommunala fastighetsbolaget på orten som får äga och/eller förvalta dem. Därför är detta avgörande för de allmännyttiga bolagens verksamheter, exempelvis för kompetensförsörjning, resursplanering och finansiering, säger han.

Martin Ingvarson poängterar också att de allra flesta av Sveriges Allmännyttas medlemsföretag redan äger och förvaltar samhällsfastigheter. Och det fåtal bostadsföretag som inte själva äger några samhällslokaler har ett systerbolag eller dotterbolag som innehar samhällsfastigheter – och de är i flertalet fall medlemmar hos Sveriges Allmännytta.

– Jag ser fram emot att träffa deltagare från både medlemsföretag, kommuner och privata fastighetssektorn under Lokaldagen, säger han.