Enligt paragraf 6:3 i avtalet för totalentreprenader kan avtalat pris ändras vid onormala och oförutsägbara avvikelser som väsentligen påverkar hela entreprenaden. Men det räcker inte att entreprenören gör en generell hänvisning till kostnadsökningar – bostadsföretaget bör kräva underlag för kostnadsökningarna i den specifika entreprenaden.

Vid Allmännyttans dialogmöten om hanteringen av materialprisfrågan i höstas fanns ännu inga rapporter om att entreprenörer som fått sina prishöjningar accepterade av byggherren/bostadsföretaget.

– Men nu hör vi att det kommit både aviseringar om prishöjningar och accept på prisjusteringar, säger Sofia Heintz, bygg- och fastighetsutvecklingsexpert på Sveriges Allmännytta.

Hävt avtal

Nu är också det första större kontraktsbrottet ett faktum. Svenska Bostäders entreprenör Serneke har hävt avtalet om produktionen av 158 nya lägenheter i Stockholm efter oenigheter om vem som ska betala fördyringar i projektet. Bygget har nu helt stannat av.

Enligt den senaste statistiken från SCB steg entreprenörernas kostnader under det senaste året med drygt 9 procent, medan byggherrekostnaderna ökade med 2,8 procent. Det är framför allt byggmaterialkostnaderna som skenar – de ökade med 16,6 procent mellan oktober 2020 och oktober 2021. Allra mest rusade priset på trävaror (82 procent) och armeringsstål (65 procent).

Trähusbyggare drabbas hårdast

Hur har prisökningarna påverkat allmännyttans ramavtalsupphandlade Kombohus?

– Det är Kombohusleverantörerna som bygger i trä som drabbas hårdast, säger Sofia Heintz.

Ramavtalen för Kombohusen är skapade för att pressa priserna i nyproduktion av flerbostadshus över tid och indexregleras årligen i enlighet med KPI (konsumentprisindex).

– Byggpriserna har rusat under flera år. Efter det extrema prisrallyt mellan 2015 och 2018 som följde av den höga byggtakten trodde man nog inte det kunde bli värre. Men den prishöjning vi nu ser kopplat till materialpriserna är historisk. Tyvärr blir det då blir tufft för våra trähusleverantörer att fortsätta leverera hus.

Avisering om prishöjning

Vad har hänt i de avtal som nyligen har tecknats i Kombohusavtalen?
– De bostadsbolag som nu vill göra avrop på Kombohus Punkt och Lamell från Lindbäcks och Unihouse får direkt en avisering om prisjustering enligt standardavtalet AB/ABT paragraf 6:3. Då kan bostadsbolaget ta ställning till om de vill gå vidare eller inte.

Även bostadsbolag som sedan tidigare har avropat Kombo Småhus från Götenehus har fått en avisering om eventuell prisjustering enligt AB/ABT paragraf 6:3. Götenehus för nu en dialog med Sveriges Allmännytta om hur en justering bör göras.

Frågor och svar från juristen

Viktoria Edelman, jurist på AG Advokat med fokus på entreprenadrätt, processrätt och offentlig upphandling, ger här svar på några vanliga frågor – och råd om hur bostadsföretaget kan formulera svar till entreprenören. (Klicka på plustecknet för att se svaren.)

Hur gör man om man får en avisering om prisjustering enligt AB/ABT 6:3?

Om en entreprenör skickat en avisering om prisjustering och hänvisat till AB/ABT 6:3 bör beställaren först och främst bekräfta mottagandet av aviseringen. Därefter bör beställaren försöka få entreprenören att lämna information som gör det möjligt att bedöma om det är fråga om en situation där avtalade priser kan behöva justeras. Inom ramen för den allmänna lojalitetsplikten och enligt förordet till AB/ABT ska parterna verka för att ha en god kommunikation och samverkan.

Betyder ett svar att man accepterar en prisjustering?

En bekräftelse av mottagandet av aviseringen innebär inte per automatik att prisjustering accepteras. I de flesta fall har entreprenören inte heller i detta skede skickat med något förslag på nya prisnivåer utan istället föreslagit ett möte för att diskutera frågan.

Vilket underlag kan man begära från entreprenören för att acceptera en prisjustering?

I fastprisentreprenader utan indexering är det entreprenören som tar risken för normala prisökningar. Utgångspunkten är därför att det är entreprenören som för att få möjlighet att justera priset ska visa att det är fråga om fråga om kostnadsändringar som beror på onormala prisförändringar på material som är oförutsebara och väsentligt påverkar hela kostnaden för entreprenaden. En beställare kan däremot hjälpa entreprenören att få fram det underlag som krävs för att en konstruktiv diskussion om den uppkomna situationen ska kunna genomföras mellan parterna.

Är faktorprisindex eller entreprenadindex något man ska bara acceptera rakt av?

Eftersom det i dagsläget är flera olika material där priserna ökat är det viktigt att be entreprenören ange bland annat vilka material som är påverkade av prishöjningar, vad entreprenören räknat med för priser för detta material, vilka prishöjningar som inträffat, hur kostnadsökningen påverkar hela kostnaden för entreprenaden. Det är naturligtvis olika i varje enskild entreprenad, varför det i normala fall inte bara går att använda faktorprisindex eller entreprenadindex.

Hur ska man förhålla sig till indexuppräkning och avisering om prisjustering? Kan det ta ut varandra?

I vissa entreprenader där indexreglering avtalats skulle det kunna vara möjligt att indexuppräkning täcker in kostnadsökningarna. Till skillnad från ABM 07 är dock prisjusteringsmöjligheten i AB/ABT 6:3 inte begränsad till fastprisentreprenader utan index, utan det är möjligt för entreprenören att få prisjustering enligt AB/ABT 6:3 även i de entreprenader där parterna avtalat om index.

Hur ska man förhålla sig till tidpunkten då en entreprenör lämnade anbud och avisering om prisjustering? Vilket pris ska man utgå ifrån vid en prisjustering – marknadspriserna i dag eller när regleringen görs?

Utgångspunkten är att prisjustering ska göras i förhållande till de priser som entreprenören kalkylerat med i sitt anbud och som legat till grund för den mellan parterna avtalade kontraktssumman. Aviseringen görs i förhållande till de priser som gäller vid aviseringen. Däremot är det svårt att göra en bedömning av om prisökningen påverkar hela kostnaden för entreprenaden innan entreprenaden är färdigställd. Det står dock parterna fritt att under hand träffa överenskommelser om prisjusteringar under entreprenadtiden.

Hur kan jag svara på en avisering på AB/ABT 6:3?

Om ett projekt får en avisering prisjustering enligt AB/ABT 6:3 betyder det inte att ni vid ett svar accepterar en prishöjning. Det är bara en information från entreprenören att de vill använda sig av den paragrafen och inleda en förhandling.  Prisjusteringen sker först in när ni har fått vidare information och förhandlat klart om den eventuella prisjusteringen.

Svara genom att bekräfta att ni har tagit emot aviseringen, med följande formulering:

”Vi har mottagit information och avisering om prisjustering enligt AB/ABT 6:3. För vidare hantering av frågan ska ni inkomma med detaljerad information och svar på frågorna enligt nedan.”

  1. Vilka material är påverkade av prishöjningar?
  2. Vilka priser har entreprenören räknat med för detta material i entreprenadkontraktet och den kalkyl som föreligger avtalat pris eller ett eventuellt ramavtal och varför har detta pris använts i kalkylen?
  3. Vilka prishöjningar har inträffat och när inträffade de?
  4. Hur påverkas prishöjningen av årsomsättningsrabatter eller motsvarande? (Något som flera av materialtillverkarna har)
  5. Har priset ökat också hos andra leverantörer?
  6. Hur har prisökningen sett ut över tid och vad är en normal prisökning för det material som är påverkat?
  7. Hur påverkar prishöjningen kostnaden för den totala entreprenaden?
  8. Vilken projektvinst har entreprenören kalkylerat med?
  9. Vilket riskpåslag har entreprenören kalkylerat med?

OBS! Bland länkarna nedan finns svar samt frågorna ovan i ett worddokument att ladda ned, samt utrymme för entreprenören att lämna svar.

De frågor som entreprenören bör besvara (se sista frågan) finns även som bilaga för nedladdning i wordformat (se länkarna nedan).