Vad är kooperativ hyresrätt?

I den kooperativa hyresrätten hyr hyresgästen sin lägenhet på ungefär samma villkor som en vanlig hyreslägenhet. Skillnaden är att man hyr av en ekonomisk förening, en kooperativ hyresrättsförening. Det krävs medlemskap i föreningen. Lägenheterna tillhör föreningen på ett sätt som gör att de inte kan köpas och säljas.

I hyresmodellen hyr den kooperativa hyresrättsföreningen huset av bostadsföretaget och hyr därefter ut lägenheterna till medlemmarna. Villkoren för uthyrningen av fastigheten regleras med ett blockhyresavtal mellan bostadsföretaget och den kooperativa hyresrättsföreningen. I ägarmodellen äger föreningen huset.

Förvaltningen

Den kooperativa hyresrättsföreningen kan i varierande grad ansvara för teknisk och ekonomisk förvaltning. Medlemmarna bestämmer själva vad och hur mycket av förvaltningen de vill utföra. Arbetsfördelningen mellan bostadsföretaget och föreningen regleras genom ett förvaltningsavtal.

Medlemsinsats

Som medlem i en kooperativ hyresrättsförening betalas en medlemsinsats. I samband med att man tecknar kontrakt erlägger man en upplåtelseinsats. En medlemsinsats, eller en andel, är obligatoriskt i en ekonomisk förening. Denna insats kan variera mellan några hundra till flera tusen kronor i den kooperativa hyresrätten, men i regel handlar det om ganska låga belopp. Upplåtelseinsatser är däremot inget obligatorium, men i realiteten används dessa för att till någon del finansiera nyproduktion. Beloppen varierar från noll kronor – det finns exempel på detta – till flera tusen kronor per kvadratmeter. Om man lämnar föreningen får man tillbaka sina insatser.

Skillnaden mellan en bostadsrätt och en kooperativ hyresrätt

Både bostadsrätten och den kooperativa hyresrätten är ekonomiska föreningar. Skillnaden mellan bostadsrätt och kooperativ hyresrätt är att det i bostadsrätten finns en så kallad fast koppling mellan medlemmens andel i föreningen och nyttjanderätten. Detta möjliggör att man kan köpa och sälja denna nyttjanderätt, man köper och säljer inte själva lägenheten. Bostadsrätten är väl känd som upplåtelseform och den ger ett säkert pantvärde för en bank i samband med ett lån. Bedömer banken att pantvärdet är osäkert beviljas knappast några lån.

I den kooperativa hyresrätten finns inte denna fasta koppling mellan medlemmens andel i den ekonomiska föreningen och själva nyttjanderätten. Det finns därmed inte heller något säkert pantvärde för ett lån. Däremot kan föreningarna ha en egen kö.

Varför kooperativ hyresrätt?

Föreningar med hyresmodell ger en tydlig organisation och ansvarsfördelning för olika typer av gemenskapsboende. Lagstiftningen medger att föreningen kan ha en särskild boendekategori. Hittills har få föreningar tillkommit med t.ex. miljöprofil eller för golfentusiaster, men detta är fullt möjligt.

Skillnader mellan vanlig hyresrätt och kooperativ hyresrätt

Den kooperativa hyresrätten innebär ett direkt boinflytande och för att göra detta möjligt har vissa avsteg gjorts från hyreslagstiftningen. Föreningen bestämmer hyran utan krav på förhandlingar med hyresgästorganisation. Den enskilde hyresgästen kan inte heller begära prövning av hyran i hyresnämnden. Däremot gäller bruksvärdesprincipen för den hyra som föreningen betalar till bostadsföretaget.

Bytesrätt, besittningsskydd med flera rättigheter liksom flertalet skyldigheter enligt hyreslagstiftningen gäller vid kooperativ hyresrätt däremot inte bestämmelserna om hyresgästinflytande vid förbättrings- och förändringsarbete.

Ombildningar

Om ett befintligt hus ska ombildas till kooperativ hyresrätt måste minst två tredjedelar av hyresgästerna i huset stödja beslutet. Om så sker, blir samtliga hyresgäster i huset hyresgäster hos föreningen, även de som motsatt sig beslutet. Deras hyresavtal kommer att följa hyreslagstiftningen fullt ut. Ombildningar är mycket ovanliga.

Lagstiftning

Lagen om kooperativ hyresrätt (2002:93) trädde i kraft den första april 2002. För den kooperativa hyresrättsföreningen är också lagen om ekonomiska föreningar (1987:667) tillämplig liksom 12 kapitlet i Jordabalken kallad Hyreslagen i vardagssammanhang. Föreningen måste anta stadgar som reglerar dess verksamhet.

Förändringar i lagen om ekonomiska föreningar gäller fr.o.m  den 1 juli 2016

En översyn har gjorts av den nuvarande lagen som gäller sedan 1987. Riksdagen fattade den 27 januari beslut om flera förändringar som börjar gälla den 1 juli 2016. Beslut om följdförändringar togs samtidigt gällande flera andra lagar som berörs, däribland lagen om kooperativ hyresrätt.  Den kooperativa hyresrätten bygger till stor del på lagen om ekonomiska föreningar, även kallad föreningslagen.  Om nuvarande stadgar visar sig strida mot en bestämmelse i den nya föreningslagen måste stadgarna ändras vid en stämma som hålls senast den 30 juni 2018.

Sveriges Allmännytta gör en översyn av vad förändringarna innebär för de kooperativa hyresrättsföreningar som hyr sina fastigheter av något av våra medlemsföretag.

Hur många föreningar finns?

Bolagsverket ansvarar för att registrera företag och ekonomiska föreningar. Kooperativ hyresrätt är ett särskilt slag av ekonomisk förening. I maj 2016  fanns ca 125 kooperativa hyresrättsföreningar registrerade. Svaret är annars att sammanställd information saknas, eftersom ingen samhällsinstans har ansvaret att följa utvecklingen.

Det finns för närvarande cirka 50 föreningar med hyresmodell med koppling till något av våra medlemsföretag. Dessa föreningar har tillsammans cirka 1700 lägenheter. Nederst på sidan hittar du en sammanställning.

Hur utvecklas den kooperativa hyresrätten?

Projekt med kooperativ hyresrätt tillkommer då och då, när behoven av nyproduktion stämmer överens med förhållanden på olika lokala bostadsmarknader. Flera intressanta projekt byggs också utanför allmännyttans domäner.

En viktig poäng med kooperativ hyresrätt är att ge utrymme för självbestämmande i boendet. I hyresmodellen kooperativ hyresrätt, där en fastighetsägare bygger ett hus och hyr ut det till en förening, måste man kunna organisera inflytande och ansvarsfördelning mellan fastighetsägaren och föreningen.  Möjligheten med upplåtelseinsatser gör att hyresnivåerna kan bli lite lägre än annars.

Sen flera år tillbaka har kooperativa hyresrättsföreningar främst tillkommit i samband med projekt för gemenskapsboende. Det är framförallt lite äldre personer som tar initiativ till dessa, men exempel finns på projekt för alla åldrar.

Det finns ett stort behov av nya lättskötta bostäder för äldre personer i villa. Medlemsföretagen kan bygga Kombohus kombinerat med kooperativ hyresrätt. I vissa fall kan detta vara det enda framkomliga alternativet för nyproduktion.

Vad gör Sveriges Allmännytta?

Grundläggande information om kooperativ hyresrätt

Se nedladdningsbar mapp nederst på sidan, som endast är tillgänglig för medlemmar.

Förteckning över föreningar och projekt

I förteckningen nedan beskrivs kort medlemsföretagens föreningar och projekt med kooperativ hyresrätt. Flera intressanta exempel utanför medlemssfären beskrivs också.

Utbildning och träffar

Utbildning arrangeras när det verkar finnas ett behov eller också på beställning av ett-flera medlemsföretag. Sveriges Allmännytta arrangerar också träffar för erfarenhetsutbyte.

Kooperativ hyresrätt – en handledning för bostadsföretag. Uppgradering pågår

Sveriges Allmännytta skrev en handledning som var klar hösten 2002. Versionen från 2002 har gått ur tiden och säljs därför inte. Nu pågår en uppgradering.

Handledningen ger grundlig vägledning om hur man startar en kooperativ hyresrättsförening enligt hyresmodellen. Den har också använts av intressentgrupper som vill skaffa kunskap i samband med start av nya föreningar.