Sveriges Allmännyttas medlemsföretag har under lång tid bistått Migrationsverket med lägenheter till asylsökande. Senast det skedde i större utsträckning var i samband med den stora flyktingströmmen under hösten 2015. Nu tvingas människor på flykt igen, denna gång från Ukraina, och det kan återigen bli aktuellt för bostadsföretag att bistå med boende till asylsökande.

Lämpligt med blockhyresavtal

Vanligtvis hyr bostadsföretaget ut lägenheter en och en, genom enskilda bostadshyreskontrakt med Migrationsverket. Därefter låter Migrationsverket asylsökande bo i lägenheterna. Det kan diskuteras om den rätt att bo i lägenheten som de boende har är en hyresrättslig eller annan upplåtelse, eller om det möjligen är mer korrekt att kalla det för inhysning. Detta eftersom det inte sker någon direkt betalning för boendet från den boende till Migrationsverket.

Sveriges Allmännyttas uppfattning är att blockhyresavtal är en lämplig form för uthyrning till Migrationsverket. Blockuthyrning innebär att en fastighetsägare hyr ut minst tre lägenheter i ett eller flera bostadshus till en hyresgäst som sedan hyr ut lägenheterna i andra hand. Förstahandshyresgästen kan till exempel vara ett företag, en sjukvårdshuvudman, ett statligt verk eller studentbostadsstiftelse som hyr lägenheter för att denne i sin tur ska upplåta bostäderna till anställda, studenter etc.

Mall för avtal

För vanliga bostadshyresavtal innehåller hyreslagen tvingande regler av konsumentskyddskaraktär. Dessa passar i flera avseenden mindre bra när två likvärdiga parter, såsom ett bostadsföretag och Migrationsverket, träffar avtal med varandra och där det finns skäl att uppnå en rimlig balans mellan parternas respektive åtaganden. Blockhyresavtal erbjuder en sådan för rimlig balans.

Fastighetsägarna Sverige erbjuder via Fastighetsägarna Dokument mallar för olika former av hyresavtal, blanketter med mera. Här finns bland annat en mall för blockhyresavtal (mall nr 63) som vi rekommenderar. Medlemmar i Sveriges Allmännytta betalar samma pris för dokumenttjänsten som medlemmar i Fastighetsägarna.

Länk till hemsida med dessa mallar finns längst ned på sidan.

Undantag från tvingande regler

I mallen för blockhyresavtal finns möjlighet att göra undantag från hyreslagens tvingande regler. Det finns bland annat en förtryckt text som innebär att parterna kan komma överens om en annan hyra än bruksvärdeshyra, att blockhyresgästen under hyrestiden inte ska kunna begära bruksvärdesprövning hos hyresnämnden eller under löptiden kunna säga upp hyresavtalet. Det är dessutom möjligt för parterna att i fritext göra avsteg från vissa andra tvingande regler om bostadshyra. Hyresnämnden måste dock godkänna dessa avsteg för att blockhyresgästen ska vara bunden av dem.

Vid blockhyresavtal är det blockhyresgästen som står för den ekonomiska risken för vakanser under avtalstiden, vilket kan vara av fördel för bostadsföretaget. Om blockhyresavtalet omfattar exempelvis 20 lägenheter är det inte möjligt för blockhyresgästen att lämna tillbaka enstaka lägenheter. Blocket av lägenheter behandlas som en enhet. Kommer fastighetsägaren och blockhyresgästen ändå överens om att några lägenheter ska få lämnas tillbaka krävs att ett nytt blockhyresavtal träffas för återstoden av lägenheterna.

Det är viktigt för fastighetsägaren att känna till att ett sådant avtal med ändrat antal lägenheter måste godkännas av hyresnämnden på nytt för att bli giltigt i de delar som innebär avsteg från hyreslagens tvingande regler om bostadshyra.

Ansvar för skador i lägenheten

Migrationsverket har under senare år avvecklat asylboenden och i samband med det lämnat tillbaka bostadslägenheter till medlemsföretagen. Det har då visat sig att många lägenheter är mycket hårt slitna och i vissa fall omöjliga att hyra ut igen utan kostsamma insatser för bostadsföretagen. När företagen krävt kompensation av Migrationsverket har det varit mycket svårt att få ersättning för skador i lägenheterna. Migrationsverkets invändningar har exempelvis varit att ytskikt och inredning i lägenheterna i stor utsträckning varit avskrivna och saknat ekonomiskt värde eller att de boende har orsakat skador på grund av uppsåt och inte av ovarsamhet, vilket innebär att Migrationsverket inte ansett sig ansvarigt för skadorna.

Många av våra medlemsföretag har därför varit mycket besvikna på Migrationsverket som hyresgäst. Migrationsverket har helt enkelt hänvisat till de regler som gäller för en vanlig bostadshyresgäst enligt hyreslagen. Sveriges Allmännytta och många medlemsföretag anser inte att en sådan ansvarsfördelning är rättvis. Migrationsverket är inte en vanlig bostadshyresgäst. Det är inte rimligt att kommunala eller privata bostadsföretag ska behöva täcka kostnader för skador och överslitage för asylboenden som rätteligen borde bäras av staten.

Förslag på avtalsvillkor

Vi föreslår därför att Migrationsverket erbjuds blockhyresavtal om Migrationsverket vill hyra nya lägenheter. I blockhyresavtalet bör det tydligt regleras att en fullt brukbar bostadslägenhet som hyrs ut också ska lämnas tillbaka i fullt uthyrbart skick (se 12 kap. 9 § jordabalken).

Vi anser även att det i avtalet bör tydliggöras att Migrationsverket ska ersätta bostadsföretagen för utgifter för återställning av skadade lägenheter utan avdrag för reparationskostnad och värdeminskning (åldersavdrag), oavsett på vilket sätt skadorna uppkommit.

Det är även rimligt att föreskriva att ansvar för löpande underhåll av lägenheterna läggs på Migrationsverket, åtminstone upp till den lägenhetsstandard som fanns vid uthyrningen. Dessa avtalsklausuler ryms sannolikt inte i utrymmet för särskilda bestämmelser i mallen för blockhyresavtal. Vi har därför upprättat ett förslag till en bilaga till mallen med lämpliga klausuler (se länk nedan).

Vi vill också påminna om hur viktigt det är med noggranna besiktningar och besiktningsprotokoll innan lägenheterna hyrs ut till Migrationsverket.

Utökade krav på brandskydd

Ytterligare ett exempel på villkor som ett bostadsföretag har möjlighet att lägga över på Migrationsverket är skyldigheten att följa och bekosta konsekvenserna av myndighetsbeslut och dylikt – oavsett om myndighetsbeslut eller förelägganden träffar nyttjanderättshavaren eller fastighetsägaren. I standardhyreskontrakt avseende lokalhyra brukar sådana skyldigheter i viss utsträckning läggas på hyresgästen.

I en dom från Kammarrätten i Stockholm 2015-11-06 (Mål nr 7735-15) har Migrationsverket såsom nyttjanderättshavare och verksamhetsutövare ålagts utökade krav på brandskydd för verksamheten utöver vad som krävs för vanliga bostäder (med stöd av 2 kap. 2 § lagen om skydd mot olyckor).

Högsta förvaltningsdomstolen beviljade inte prövningstillstånd. De flesta bostadsföretag är sannolikt inte intresserade av dylika ingrepp i sina bostadslägenheter.

Vanlig invändning från verket

Migrationsverket har tidigare hävdat att det inte är rättsligt möjligt att träffa blockhyresavtal eftersom Migrationsverket i juridisk mening inte hyr ut lägenheter i andra hand till de asylsökande som bor i lägenheterna. Lagtexten nämner visserligen ”hyr ut” (se 1 § sjätte stycket hyreslagen).

Flera namnkunniga och erfarna jurister är dock av uppfattningen att lagtextens utformning inte förtar möjligheten att använda blockhyresavtal även om det saknas en direkt betalning från den boende till Migrationsverket (se fotnot 1 och 2).

Något rättsligt avgörande i frågan finns inte, såvitt vi känner till. Vår uppfattning är dock att risken för att en domstol underkänner blockhyresavtalets villkor inte bör avhålla bostadsföretagen från att erbjuda Migrationsverket att träffa blockhyresavtal, även om det naturligtvis inte går att förutsäga ett domstolsutslag.

Avstå från hyrespåslag?

Avslutningsvis kan nämnas att det vid tidigare uthyrning till Migrationsverket förekommit ett hyrespåslag om åtta procent i vissa avtal. Om ansvarsfördelningen blir mer balanserad i blockhyresavtalet och Migrationsverket påtar sig ett underhållsansvar kan det finnas skäl för fastighetsägaren att avstå detta hyrespåslag.

Principiellt utgör blocket ett nytt upplåtelseobjekt, det vill säga blocket av lägenheter anses hyresrättsligt vara hyresavtalet enligt 12 kap. 1 § första stycket jordabalken (fotnot 3).

Enligt de flesta medlemsföretags förhandlingsordningar ska hyran för nytillkomna lägenheter förhandlas med Hyresgästföreningen, oavsett om det sker ett påslag på åtta procent eller inte. Blocket är en sådan nytillkommen ”lägenhet”.

[1] Holmqvist/Thomsson, Hyreslagen – en kommentar, Norstedts (JUNO), 12 uppl. 2019 under kommentaren till 12 kap. 1 § sjätte stycket jordabalken
[2] Baheru, Hyressättning – Prisets reglering vid bostadshyra, Jure förlag 2020, s 502 f
[3] Baheru, a a, s 502