Hyrestid

Ett hyresavtal kan antingen löpa på obestämd eller bestämd hyrestid. Att ett hyresavtal gäller för obestämd tid innebär att avtalet löper från ett visst datum och tills vidare. Det är huvudregeln för bostäder, men det är även möjligt att avtala om bestämd tid, att avtalet löper från ett visst datum till ett annat visst datum, exempelvis med anledning av en kommande ombyggnad.

Ett hyresavtal på obestämd tid måste alltid sägas upp för att det ska upphöra att gälla. Det står i 3 § hyreslagen. Det motsatta gäller hyresavtal för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång utan uppsägning, om inte annat har avtalats. Men om hyresförhållandet har pågått mer än nio månader måste även ett tidsbestämt avtal sägas upp.

Alla hyresavtal måste alltså sägas upp för att upphöra, men med undantag från hyresavtal som träffats på bestämd tid på högst nio månader och som saknar bestämmelser i avtalet om uppsägning och förlängningstid

Uppsägningstid

Uppsägningstiden för hyresavtal på obestämd tid är tre kalendermånader, om inte längre uppsägningstid har avtalats. Det framgår av 4 § hyreslagen. Uppsägning sker då till det månadsskifte som inträffar tre månader efter uppsägningen.

För hyresavtal på bestämd tid är uppsägningstiden beroende av hyrestidens längd. Om hyrestiden är max två veckor, är uppsägningstiden en dag före hyrestidens utgång. Om hyrestiden överstiger två veckor, men är mindre än tre månader, är uppsägningstiden en vecka före hyrestidens utgång. Är hyrestiden längre än tre månader är uppsägningstiden tre månader före hyrestidens utgång.”

Uppsägningens form

Hyresvärdens uppsägning ska som huvudregel vara skriftlig, men kan vara muntlig om hyresförhållandet varat högst tre månader. Hyresgästens egen uppsägning får dock vara muntlig, om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen.

Hyresvärdens uppsägning ska adresseras till den eller de personer som är hyresgäster. Som hyresvärd bör man dessutom ange orsaken till uppsägningen.

Uppsägningen

Hyresvärdens uppsägning ska alltså vara skriftlig. Uppsägningen ska dessutom delges hyresgästen. När det gäller uppsägning enligt 46 § hyreslagen med uppsägningstid, normalt tre månader, är det dock tillräckligt att hyresvärden skickar uppsägningen i rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress. Om hyresgästen har meddelat hyresvärden en annan adress gäller istället den adressen. Annars anses den uthyrda lägenhetens adress vara hyresgästens vanliga adress. Uppsägningen anses ha skett när uppsägningen skickats, inte när den tas emot av hyresgästen.

Om hyresavtalet istället sägs upp i förtid enligt 42 § hyreslagen anses uppsägningen inte ha skett förrän hyresgästen har delgetts uppsägningen.

Om hyresgästen vägrar att flytta

Om man som hyresvärd har sagt upp ett hyresavtal med uppsägningstid och hyresgästen vägrar att flytta, är uppsägningen utan verkan om man inte senast inom en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden. Det framgår av 49 § 1 st. hyreslagen. Hyresavtalet förlängs då på oförändrade villkor. Det är bara hyresvärden som kan lämna in en ansökan till hyresnämnden, inte hyresgästen.

Om två eller flera personer har hyrt en lägenhet gemensamt ska hyresvärden hänskjuta tvisten beträffande samtliga hyresgäster till hyresnämnden. Hyresnämnden gör sedan en bedömning av om hyresgästerna har rätt till gemensam förlängning av hyresavtalet, eller om gemensam förlängning inte kan medges, om medhyresgästen har rätt att få förlängt för egen del.

Om en förlängning av hyresavtalet inte är aktuell för hyresgästen kan en make/maka eller sambo, som inte står på hyresavtalet, ha rätt till förlängning av hyresavtalet för egen del. Det står i 47 § 2 st. hyreslagen. Om man som hyresvärd inte vill gå med på en sådan förlängning ska man anmoda maken/makan eller sambon att flytta. Det framgår av 49 § hyreslagen.

Om hyresvärden istället har sagt upp hyresavtalet i förtid hamnar en eventuell tvist hos tingsrätten om hyresgästen inte flyttar frivilligt. Om tingsrätten fastslår att hyresrätten är förverkad, kan make/maka eller sambo hävda rätt till förlängning av hyresavtalet enligt 47 § hyreslagen.