Bakgrunden till HFD-domen är att Gotlandshem, tillsammans med två bostadsrättsföreningar, förra året ansökte om förhandsbesked hos Skatterättsnämnden (SRN) med bistånd av Sveriges Allmännytta, Fastighetsägarna Sverige och HSB.

Frågan var om el och vatten som fastighetsägare debiterar utifrån de boendes faktiska förbrukning genom enskilda mätare i varje bostadslägenhet behöver beläggas med moms. Om debiteringen skulle anses vara momspliktig ville de även få svar på om de har rätt att göra avdrag för moms på inköp och installation av anläggningar för el och vatten i bostadsbyggnader. Exempelvis el- och vattenledningar.

Förhandsbesked från Skatterättsnämnden

SRN ansåg att upplåtelse av bostad och tillhandahållande av el och vatten utgör ”ett enda sammansatt tillhandahållande”. Därmed skulle det vara undantaget från momsplikt. Frågan om avdrag för moms på inköp prövades inte. Skatteverket överklagade och yrkade att Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) skulle ändra förhandsbeskedet.

Dom från Högsta Förvaltningsdomstolen klargör

HFDs dom kom den 3 december 2019. Domstolen ändrade SRNs förhandsbesked och gick på Skatteverkets linje. Det betyder att el, vatten och andra nyttigheter som debiteras efter individuell mätning ska faktureras med moms.

Hur hantera momsplikten praktiskt?

Frågor har uppkommit hur denna förändring ska hanteras praktiskt. I samband med att ansökan om förhandsbesked gavs in hösten 2018 lämnade vi allmänna råd om hur momsfrågan skulle hanteras i avvaktan på besked, läs mer under plustecknen nedan.

Om ni har valt att inte redovisa utgående moms för sådan debitering i avvaktan på besked är det nu dags att ändra den hanteringen. Om det är möjligt bör moms debiteras redan i januari 2020. Är det inte möjligt, till exempel på grund av tekniska problem eller för att en sådan debitering kräver en hyresförhandling bör ni upplysa Skatteverket om detta. Av upplysningen bör framgå orsaken till att debitering av moms dröjer och vid vilken tidpunkt ni kommer kunna börja debitera moms.

Vår förhoppning är att Skatteverket kommer vara lyhört för att en anpassning till den nya hanteringen kan ta en liten tid.

Frågan om rätt till momsavdrag på inköp och installation

Frågan om avdragsrätt för moms på inköp och installationer återvisades av HFD till SRN för behandling. Den 8 juni 2020 kom SRN med ett förhandsbesked. SRN medger avdrag för ingående moms på förvärv av infrastruktur som rör, ledningar, elcentral etc. Läs mer nedan. Förhandsbeskedet är överklagat till HFD av Skatteverket så frågan om avdragsrätt är fortfarande oklar.

Väljer ni att redan nu yrka avdrag för sådan moms, exempelvis för inköp av rör och ledningar, bör ni göra det genom ett så kallat ”öppet yrkande” i deklarationen. Detta för att undvika eventuella straffavgifter beroende på utfallet, det vill säga om HFD kommer fram till att det föreligger avdragsförbud för vissa delar av den ingående momsen.

Det kan i sammanhanget vara bra att känna till att SKV medger avdrag med moms på mätutrustning och moms på inköp av el och vatten som vidareförsäljs till hyresgästerna. Se SKV:s ställningstagande ”En hyresvärds tillhandahållande av el, gas eller vatten; mervärdesskatt”, nedan.

Moms på IMD: förhandsbesked februari 2019

Rättsläget är idag oklart om moms ska debiteras eller inte på tillhandahållen el, gas eller vatten när den faktiska förbrukningen debiteras separat, så kallad individuell mätning och debitering, IMD. Skatteverket anser att moms ska tas ut medan Skatterättsnämnden anser att tillhandahållandet av bostad och el, gas och vatten ska ses som en sammansatt momsfri tjänst. Frågan ligger nu för avgörande i Högsta förvaltningsdomstolen, HFD.

Riktlinjer för momsredovisning

Skatteverket anser i ett ställningstagande från februari 2018 att hyresvärdar och bostadsrättsföreningar som särdebiterar den faktiska förbrukningenav till exempel el-, vatten- eller gas på de boende även ska lägga på moms på särdebiteringen. Detta gäller även om de boende debiteras med löpande schablonbelopp för sin förbrukning som sedan stäms av mot faktisk förbrukning.

Skatterättsnämnden, SRN, prövade frågan om särdebitering i februari 2019 och anser att tillhandahållandet av bostad och el och vatten ska ses som ett sammansatt tillhandahållande av bostad som är undantaget från momsplikt. Skatteverket överklagade SRNs förhandsbesked. Frågan ligger nu för avgörande i HFD och dom förväntas under hösten 2019.

Förbrukning en del av hyran – bör vara momsfri

Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta anser att Skatteverkets synsätt strider mot de grundläggande principerna i hyres- och bostadsrättslagstiftningen. Detta eftersom tilläggen för förbrukning är en del av hyran respektive avgiften och därför bör vara momsfri, på samma sätt som bostadshyran och månadsavgiften är momsfria. Samma sak gäller momsfria lokalhyror.

Generella riktlinjer

Det finns anledning att redan nu se över avtalen med Hyresgästföreningen avseende IMD, för att säkerställa möjligheten att ta ut utgående moms av hyresgäster om IMD skulle anses vara momspliktigt. Exempelvis bör ni, om det är aktuellt, inkludera detta i förhandlingarna med Hyresgästföreningen, alternativt påkalla förhandling endast för fastigheter som har IMD. Ni som fastighetsägare har då, om ni inkluderar möjligheten i hyresöverenskommelsen inför 2020, möjlighet att debitera moms på särdebiterad t.ex. el, vatten eller gas. Glöm i så fall inte att ange i överenskommelsen vilka fastigheter som har IMD.

Hur en enskild hyresvärd ska agera i avvaktan på ett slutligt besked i frågan, hos HFD, måste bedömas i varje enskilt fall och beror på de särskilda omständigheterna i just er specifika situation. Generellt kan dock följande riktlinjer ges för de som inte redovisar utgående moms.

Vidarefakturerar el, gas och vatten utan pålägg

Förslag på text i antingen skattedeklarationens momsdel om fastighetsägaren är momsregistrerad eller i en skrivelse till Skatteverket om fastighetsägaren inte är momsregistrerad och som köper in exempelvis el, gas och/eller vatten och vidarefakturerar detta till hyresgästerna utan pålägg, det vill säga till samma pris som inköpspriset inklusive moms:

”Bolag x har under redovisningsperioden x med stöd av Skatterättsnämndens förhandsbesked den 27 februari 2019, dnr 31 18/I, ej redovisat utgående moms om x kr och ingående moms om x kr avseende individuell mätning och debitering av (ange här till exempel el-, gas eller vatten). Förhandsbeskedet är överklagat och ligger nu för prövning i Högsta förvaltningsdomstolen (HFD). Vi avvaktar HFDs dom och kommer om så blir aktuellt att anpassa momsredovisningen därefter.”

Vidarefakturerar el, gas och vatten med pålägg till bostadshyresgäst eller momsfri lokalhyresgäst

Förslag på text i antingen skattedeklarationens momsdel om fastighetsägaren är momsregistrerad eller i en skrivelse till Skatteverket om fastighetsägaren inte är momsregistrerad och som köper in exempelvis el, gas och/eller vatten och vidarefakturerar detta med ett pålägg på inköpspriset inklusive moms till hyresgästerna:

”Bolag x har under redovisningsperioden x med stöd av Skatterättsnämndens förhandsbesked den 27 februari 2019, dnr 31 18/I, ej redovisat utgående moms om x kr och ingående moms om x kr avseende individuell mätning och debitering av (ange här till exempel el-, gas eller vatten). Vi har gjort ett pålägg om x % på inköpspriset inklusive moms vid vidarefaktureringen till hyresgästerna. Förhandsbeskedet är överklagat och ligger nu för prövning i Högsta förvaltningsdomstolen (HFD). Vi avvaktar HFDs dom och kommer om så blir aktuellt att anpassa momsredovisningen därefter.”